Własność instalacyjna. Wykorzystanie energii słonecznej

Każdy właściciel lokalu, a tym bardziej budynku wie, że na swojej nieruchomości może robić wszystko, co jest prawnie dozwolone. Jednak problem tkwi w szczegółach i w jednoznacznym określeniu, co jest dozwolone, a co nie. Można się tu posłużyć przykładem montażu anteny telewizyjnej. Każdy ma prawo do jej zainstalowania.

Jednak z biegiem lat i rozwojem techniki zamiast zwykłych drutów o szerokości ok. 2 m pojawiły się anteny satelitarne o tarczy talerzowej, mającej średnicę od 50 cm do 4 m. O ile małą antenę telewizyjną można zamontować przy parapecie okna, o tyle duży talerz wymaga odpowiednich wsporników i właściwego podłoża.

Praktyka jednak pokazuje, że nawet duże anteny są montowane samodzielnie na dachach zwykłych budynków mieszkalnych przez ich użytkowników. Zwyczajowo dopóki dach nie jest podziurawiony, a antena nie spada na przechodniów pod blokiem, sytuacja taka nie grozi konfliktem z zarządcą budynku.

Problem pojawia się wtedy, gdy kupiony przez lokatora sprzęt zostaje zdemontowany przez administratora i usunięty. Usunięcie tego sprzętu bez zgody i udziału lokatora jest nielegalne, ale próba udowodnienia zarządcy budynku racji lokatora może się skończyć postępowaniem sądowym, podczas którego właściciel urządzenia będzie musiał dowodzić swoich praw do jego zainstalowania.

Budynki wspólnot mieszkaniowych

Czy płaski kolektor słoneczny o wymiarach 1×2 m można dowolnie zainstalować w budynku? Oczywiście, nie. Potrzebna jest do tego zgoda administratora, który jednak po jej wyrażeniu nie ma prawa do zmiany stanowiska, jeżeli nie pokryje poniesionych przez lokatora wydatków.

Urządzenia o powierzchni do 3 m², instalowane na gruncie, również nie wymagają pozwolenia na budowę. Gdyby lokator chciał zainstalować urządzenie większe (według projektu normy Kolektory słoneczne Z. Grzegorzewskiego dotyczy to powierzchni przekraczającej 6 m² lub 3 paneli słonecznych), nie musi w tym celu uzgadniać niczego z Wydziałem Architektury.

Jeżeli jednak zamierza zainstalować kolektor na balkonie znajdującym się na 10. pietrze, a balkon ma wytrzymałość statyczną do takiego obciążenia, to można dokonać takich czynności, ale po „zgłoszeniu robót budowlanych” i przedstawieniu zgody zarządcy nieruchomości.

Warto przypomnieć, że w przypadku wspólnot mieszkaniowych decyzje mające znaczenie prawne podejmuje zarząd w pełnym składzie. W razie konieczności przekroczenia zakresu czynności zwykłych, leżących w gestii zarządu, decyzję, zgodnie z art. 22 ust. 3 pkt 5 ustawy o własności lokali, podejmują wszyscy współwłaściciele [1].

Co zrobić, jeśli możliwe jest zainstalowanie kolektorów lub ogniw PV, a wspólnota się nie zgadza? Każdy ze współwłaścicieli może zaskarżyć uchwałę wspólnoty, jeśli narusza ona jego interesy (art. 25 ust. 1 [1]).

Bywa jednak tak, że zarządca pierwotnie wyraża zgodę, ale po pewnym czasie ją wycofuje. Jeżeli od momentu wydania zgody upłynęło ponad 10 lat, zmiana stanowiska zarządu wspólnoty wymaga postanowienia sądu. Jeśli upłynął krótszy okres, lokator może zaskarżyć zarząd do sądu o wydanie decyzji niezgodnej z prawem lub narażenie na nieuzasadniony wydatek finansowy.

Budynki spółdzielni mieszkaniowych

Czy lokator lub członek spółdzielni mieszkaniowej również może zamontować instalację słoneczną i np. dostarczać ciepło z kolektora do swojego lokalu? Odpowiedź jest prosta w odniesieniu do lokali powstałych dzięki adaptacji, np. nadbudowie lub zagospodarowaniu strychów.

Właściciele tych lokali mogą dokonać ich unowocześnienia, powołując się na wcześniej wydane decyzje budowlane, ale w kontekście wystąpienia o pozwolenie budowlane w przypadku dachu o większym kącie nachylenia konstrukcji montażowej, zaś w przypadku dachu płaskiego, tarasu dachowego i instalacji powyżej 3 paneli i 6 m² nie mają takiego obowiązku.

W sytuacjach niejednoznacznych można zwrócić się do Departamentu Prawnego Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego z prośbą o wyjaśnienie odpowiednich przepisów prawnych.

We wspólnotach i spółdzielniach mieszkaniowych decyzje podejmowane są inaczej. W spółdzielni ostateczna decyzja wymaga parafowania dokumentu przez prezesa zarządu, a we wspólnocie decyzje zapadają na zebraniu. Zgodnie z art. 676 kodeksu cywilnego [2] lokator ma prawo zbudować instalację bez zgody wspólnoty czy zarządu, jednak w razie wyprowadzenia się lub sprzedaży mieszkania nie będzie mu przysługiwało prawo zwrotu poniesionych nakładów. Można jednak spróbować zmusić zarządcę lub wspólnotę do wyrażenia zgody na instalację na drodze administracyjnej lub nawet sądowej (art. 684 kc).

Spółdzielnie mają zwykle dobrą dokumentację techniczną wraz z obliczeniami statycznymi. Pozwala to na dość szybkie potwierdzenie możliwości zastosowania danego rozwiązania technicznego.

Na marginesie dodać można uwagę, że każdy budynek może okazać się objęty ochroną konserwatora zabytków (co wynika z korespondencji, jaką autor prowadzi z Krajowym Ośrodkiem Badań Dokumentacji Zabytków). Jeżeli instalacja znajdzie się na terenie objętym ochroną konserwatora zabytków, to mimo że pochodzi z XXI wieku, może być objęta szczególnym dozorem, a nawet doczekać się statusu „zabytku” [3].

Dokumentacja

W przypadku wykonywania montażu instalacji słonecznej lub PV konieczne jest sporządzenie dokumentacji uproszczonej, to jest:

• projektu instalacji słonecznej,
• audytu solarnego,
• protokołu montażu odbioru do użytkowania.

Zamontowane urządzenia, stanowiące własność instalacyjną, są chronione prawnie i podlegają wpisowi w dziale I Księgi Wieczystej, w podgrupie Urządzenia. Dokonanie stosownego zapisu jest skuteczną ochroną prawną. Należy jednak pamiętać o dokumentach stanowiących podstawę prawną takiego wpisu, który pod rygorem nieważności musi obejmować dokument poświadczony notarialnie i spełniać wymagania art. 75 kc (dotyczy własności instalacyjnej o wartości przekraczającej 2 tys. zł).

Montaż instalacji

Kto może zainstalować w budynku czy lokalu kolektory słoneczne lub ogniwa fotowoltaiczne? Czynności te wykonać może osoba posiadająca uprawnienia instalacyjne i budowlane. Każdy instalator powinien się wykazać profesjonalną wiedzą w zakresie budownictwa energooszczędnego. Ponadto przed wykonaniem montażu instalacji solarnej należy zażądać od inwestora pisemnego potwierdzenia posiadania zgody zarządcy budynku na taki montaż. Kolektory można montować na bardzo wiele sposobów, najbardziej rozpowszechniony jest montaż paneli na dachu budynku.

Budynki jednorodzinne

W przypadku instalacji kolektorów ogniw fotowoltaicznych na terenie osiedla budynków jednorodzinnych należy również liczyć się z opinią sąsiadów. Może okazać się, że zespolone budynki w zabudowie szeregowej są tak blisko siebie zlokalizowane, że zainstalowane kolektory mogą zacieniać mieszkania obok. Należy wtedy dokonać nie tylko uzgodnień, ale również pomiaru natężenia oświetlenia, a także ustalić tzw. „linijkę słońca”, czyli kiedy i jaki cień jest rzucany przez instalację słoneczną na sąsiadujący budynek i w jaki sposób.

Należy pamiętać, że toczą się obecnie liczne spory administracyjne i sądowe o zasłonięcie budynku czy brak dostępu do nasłonecznienia. Jednym z przykładów takiego niefortunnego działania jest budynek pasywny wzniesiony na terenie Warszawy, który został zasłonięty przez sąsiedni budynek zlokalizowany na przyległej działce. Okazało się, że przyjęte parametry nie uwzględniały wszystkich zabezpieczeń przez zasłonięciem sąsiednim budynkiem, co w efekcie doprowadziło do strat energetycznych spowodowanych zacienieniem.

Literatura

1. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (DzU nr 85, poz. 388, ze zm.).
2. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (DzU nr 16 poz. 93, ze zm.).
3. Ustawa z dnia 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami (DzU nr 162, poz. 1568, ze zm.).
4. Grzegorzewski Z.T., Własność instalacyjna – kto decyduje o systemie instalacyjnym w lokalu?, „Rynek Instalacyjny” nr 4/2009.
5. Grzegorzewski Z.T., Własność instalacyjna – jak dokonać zapisów w księdze wieczystej, „Rynek Instalacyjny” nr 6/2009

Chcesz być na bieżąco? Zapisz się do naszego newslettera!