Analiza kosztów w cyklu życia budynków

Life cycle costs of buidling - method and examples
Budynki "wielkiej płyty" przy ul. Konwaliowej w Warszawie (fot. archiwalna z 18.07.2012 r.)
Budynki "wielkiej płyty" przy ul. Konwaliowej w Warszawie (fot. archiwalna z 18.07.2012 r.)
Fot. J. Sawicki

Każdy uczestnik procesu budowlanego ma inne priorytety i perspektywę, którą chciałby uwzględnić w swojej analizie opłacalności danej inwestycji.

Metodyka szacowania kosztu cyklu życia budynku (LCC) może znaleźć szerokie zastosowanie przy podejmowaniu decyzji: w projektowaniu zintegrowanym, wyborze technologii, sposobu użytkowania czy termomodernizacji. Może też być użyteczna dla jednostek publicznych przy przetargach (np. budowa nowego ratusza, szkoły czy termomodernizacja), w których powinna się liczyć efektywność wykorzystania środków publicznych.

Nowelizacja dyrektywy EPBD w odniesieniu do wymagań energetycznych budynku wprowadziła termin „poziom optymalny pod względem kosztów”. Oznacza on poziom charakterystyki energetycznej skutkujący najniższym kosztem w trakcie szacunkowego ekonomicznego cyklu życia.

Najniższy koszt określany jest z uwzględnieniem związanych z energią kosztów inwestycyjnych, kosztów utrzymania i eksploatacji oraz, w stosownych przypadkach, kosztów rozbiórkowych [1, 6].

Przeczytaj koniecznie: Środowiskowe, socjalne i ekonomiczne aspekty zintegrowanego projektowania budynków >> 

Główna różnica pomiędzy tradycyjnym rachunkiem inwestycyjnym i rachunkiem kosztu cyklu życia LCC polega na rozszerzeniu perspektywy analiz kosztów, co oznacza, że uwzględnia się nie tylko inwestycję wraz z kosztami operacyjnymi, ale wszystkie koszty – łącznie z demontażem budynku czy instalacji.

W związku z powyższym wymaganiem oraz wzrostem świadomości uczestników rynku można się spodziewać, że inwestorzy i zarządcy będą coraz częściej śledzili przepływ środków finansowych w szerszym spektrum. Elementy składowe analizy LCC mogą stanowić istotny element wyceny nieruchomości lub zarządzania kosztami eksploatacyjnymi dla dłuższych okresów.

Przykładowo planując użytkowanie budynku energooszczędnego w dłuższej perspektywie, np. 10–50 lat, musimy się liczyć np. z ryzykiem kosztownej wymiany elektroniki kontrolującej systemy instalacji lub paneli fotowoltaicznych, których czas życia nie jest długi.

Koszty bieżące, np. ogrzewania, zmieniają się, wpływają na to m.in. ceny energii oraz stopień awaryjności instalacji. Wynajmując czy kupując powierzchnię użytkową, powinniśmy wiedzieć, ile będzie kosztowało korzystanie z energii i jakie są nakłady na utrzymanie systemu.

Metodologia LCC jest obecnie tematem prac normalizacyjnych CEN TC 350 WG4 [2] nad normą prEN 16627 Zrównoważone budownictwo. Ocena właściwości ekonomicznych budynków w cyklu życia [1].

Z analiz LCC wykonanych w oparciu o tę normę wynika m.in., że przy projektowaniu i realizacji budynków nie zawsze warto wykorzystywać wszystkie dostępne na rynku technologie, ponieważ przy wzroście kosztów inwestycji może się znacznie wydłużyć czas zwrotu dodatkowych nakładów.

Dobór materiałów, instalacji grzewczej oraz nośnika energii będzie miał wpływ na koszt cyklu życia. Uzyskanie najniższego kosztu cyklu życia bez zmniejszania komfortu użytkowania i przy jednoczesnym poszanowaniu środowiska jest zadaniem wymagającym, ale możliwym dzięki zastosowaniu odpowiednich procesów, np. projektowania zintegrowanego [7] i metodyki LCC.

Metodyka oceny LCC

Zwiększenie komfortu, jakości środowiskowej i efektywności energetycznej budynku może prowadzić do:

  • zwiększenia środków potrzebnych na inwestycję,
  • podniesienia wartości budynku w sprzedaży i wynajmie,
  • zmniejszenia kosztów eksploatacyjnych,
  • zwiększenia komfortu użytkowania,
  • pośrednio do zmniejszenia wartości ubezpieczenia budynku (niektóre kraje UE i USA).

Skorelowane aspekty techniczne, socjalne i środowiskowe budynku mają wpływ na jego wartość, koszty inwestycji i utrzymania [2]. Decyzje inwestycyjne powinny być oparte na rachunku ekonomicznej efektywności według przyjętej metody oceny.

 

 

Według [5] ocena efektywności ekonomicznej inwestycji polega na określeniu charakterystyki potencjalnej zdolności zaangażowanych w przedsięwzięcie środków w celu osiągnięcia zysku w trakcie przewidywanego okresu eksploatacji.

Podstawą wykorzystania rachunku efektywności ekonomicznej w ocenie przedsięwzięć budowlanych jest określenie kryterium. Wykorzystanie danego kryterium wymaga zastosowania metody prognozy strumieni pieniężnych charakteryzujących analizowane przedsięwzięcia inwestycyjne w poszczególnych latach (dla LCC najczęściej 50 lat), ich realizacji i funkcjonowania.

Powszechnie zaakceptowanym narzędziem oceny opłacalności są metody dyskontowe rachunku analiz efektywności ekonomicznej, które obejmują LCC [3–6]. W tym przypadku jako cykl życia przedsięwzięcia z punktu widzenia kosztów i efektów rozumie się czas od rozpoczęcia realizacji do zakończenia eksploatacji wraz z likwidacją.

Warto przeczytać: Klasyczne projektowanie a modelowanie budynku. Rozpoczęcie prac projektowych >>

Wykorzystując rachunek dyskonta, metoda LCC uwzględnia rozłożone w czasie przewidywane przychody i wydatki związane z rozpatrywanym przedsięwzięciem budowlanym i zapewnia porównanie nakładów i efektów realizowanych w różnym czasie.

Wydłużanie okresu objętego rachunkiem powoduje, że ocena staje się trudniejsza ze względu na niepewność w zakresie przewidywanej sytuacji rynkowej (dane szacunkowe dotyczące inflacji oraz cen paliw). Ustalenia decydują o dokładności uzyskiwanych wyników oceny przeprowadzanej na tej podstawie oraz o wiarygodności podejmowanych decyzji modernizacyjnych.

Do najczęściej stosowanych metod dyskontowych rachunku opłacalności implementowanych do LCC należą [3–6]:

  • metoda wartości bieżącej (zaktualizowanej) netto (Net Present Value – NPV),
  • metoda wewnętrznej stopy zwrotu (Internal Rate of Return – IRR).

Przychody i wydatki roczne są w tych metodach dyskontowane na moment, w którym przeprowadza się ocenę, co prowadzi do równorzędnego traktowana nakładów i efektów bez względu na okres ich występowania [3–6].

Analiza LCC polega na identyfikacji i kwantyfikacji wszystkich elementów równania kosztów cyklu życia budynku.

Poszczególne fazy cyklu życia będące elementem analizy LCC to:

  • koszt inwestycyjny – koszt nabycia gruntu wraz z opłatami, pozwolenia, koszty prawne, koszty wycen i ubezpieczeń, koszt projektowania i doradztwa, koszty własne i administrowania, koszty finansowe, podatki;
  • koszt budowy – koszt projektowania i nadzoru, koszty początkowe, zagospodarowania i przygotowania placu, koszt budowy, kompletacji wyposażenia, przekazania budynku, zarządzania budową i wywozu odpadów;
  • koszt eksploatacyjny – zarządzanie i administracja, czynsze, ubezpieczenie, zarządzanie obiektem – koszty sprzątania, ochrony, utrzymania terenu, podatki i okresowe przeglądy (ppoż., kominiarskie itp.), koszty mediów – ogrzewanie, chłodzenie, oświetlenie, napędy, woda, ścieki i odpady, ogrzewanie i wentylacja, chłodzenie, ciepła woda;
  • koszty konserwacji, napraw, wymiany i odtworzenia – naprawy i wymiany eksploatacyjne oraz mniejsze remonty, straty wynikające z ograniczeń spowodowanych przerwami na naprawy i mniejsze remonty, odtworzenie i wymiana mniejszych elementów i przywrócenie im oryginalnych właściwości estetycznych, odtworzenie i wymiana głównych części budynku lub systemów w celu przywrócenia im oryginalnych własności estetycznych, straty wynikające z ograniczeń spowodowanych przerwami na odtworzenie lub wymianę, nieprzewidywalne straty wynikające z konieczności dostosowania się do nowych wymagań technicznych;
  • koszt rozbiórki i zagospodarowania – koszty rozbiórki, zagospodarowanie odpadów, recykling, porządkowanie terenu.

Koszty cyklu życia przedstawia równanie (1):

 (1)

gdzie:

 (2)

CG – koszt cyklu życia;
CI – koszt inwestycyjny;
Cf(j) – końcowy koszt dla komponentu j;
Vf(j) – końcowa wartość dla komponentu j;
Ca(i) – roczny koszt w roku a współczynnik inflacji dla wyrobów, energii, serwisu;
(1/(1+Ri))i – współczynnik wartości aktualnej.

Główne elementy brane pod uwagę w analizie LCC przedstawiono na rys. 1 - Elementy analizy kosztu cyklu życia.

Czytaj dalej: Przykłady wykorzystania LCC >>

   02.06.2015

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie

 


Zacznij zarabiać na bezinwazyjnej renowacji rur kanalizacyjnych!

Dołącz do grona WYKONAWCÓW »

bezinwazyjna renowacja rur

  Jeśli chcesz zacząć zarabiać na bezinwazyjnej renowacji rur kanalizacyjnych, technologia Relining będzie dla Ciebie idealnym rozwiązaniem (...) Dowiedz się więcej »

 


Jaki oczyszczacz powietrza sprawdzi się w Twoim domu » Poznaj sposób na energooszczędne oczyszczanie powietrza »
oczyszczacz powietrza  oczyszczanie  powietrza

 


Z jakiego powodu inni wybierają kominy stalowe »

kominy stalowe

W celu zapewnienia bezpieczeństwa użytkowania, a przede wszystkim szczelności przewodu kominowego współpracującego z aktualnie oferowanymi ( ...) czytam więcej »

 


Czym wyróżniają się niezawodnie systemy kominowe » Poznaj krok po kroku technologię klejenia kontaktowego »
systemy kominowe zaawansowana technologia w instalacji
Systemy IBF to wielowarstwowe kominy przeznaczone do stosowania z każdym rodzajem paliwa, m.in. drewnem, węglem, gazem czy (...) czytam więcej » Dynamiczny rozwój polskiego i europejskiego rynku izolacji jak również rosnąca presja na wysoką efektywność energetyczną budynków sprawia, iż rynek (...) czytam więcej »

 

W jaki sposób jednocześnie mierzyć przepływ i temperaturę mediów użytkowych »

przepływomierz

 

 


Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników naszego portalu... dowiedz się więcej »

Co Szperacz wyszperał ;-)

źle wykonana instalacja

Sztywniactwo i niechlujstwo - zobacz i skomentuj »

Dla tych, którzy szukają bardziej elektryzujących wrażeń Szperacz ma dziś coś specjalnego - rozdzielnia w toalecie.

zaślepka


TV Rynek Instalacyjny


 tv rynek instalacyjny
5/2018

Aktualny numer:

Rynek Instalacyjny 5/2018
W miesięczniku m.in.:
  • - Zagospodarowanie osadów ściekowych
  • - Nawilżanie powietrza w klimatyzacji
Zobacz szczegóły
DAB PUMPS POLAND Sp. z o.o. DAB PUMPS POLAND Sp. z o.o.
DAB oferuje innowacyjne rozwiązania technologiczne , zapewniające niezawodność, efektywność oraz optymalizację zużycia energii w...
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl