Nadchodzi prymat energii

Zużycie mediów i energii odgrywa coraz większą rolę w zarządzaniu budynkami. Czy potrzebne są do tego nowe procedury i narzędzia?

Kiedy powstaje nowy budynek, inwestor określa jego cechy użytkowe, funkcjonalne, które chce uzyskać (ang. performance). Określa też standard, w jakim budynek ma być wykonany. Jeśli jest to inwestor doświadczony, potrafi określić także szczegółowe cechy techniczne. Jednak wielu podaje tylko ogólne oczekiwania – np. żeby budynek był komfortowy. A co to właściwie oznacza?

Zadaniem konsultantów jest przełożenie tych ogólnych oczekiwań na konkrety inżynierskie, tak aby komfort został zapewniony (jakość powietrza wewnętrznego, temperatura itd.), ale przy racjonalnych, możliwych do poniesienia przez inwestora kosztach, czyli przy racjonalizacji zużycia energii.

Regulacje – w tym dyrektywy UE – dają prymat charakterystyce i efektywności energetycznej. Branża miała kilka lat na przyswojenie tych wymagań i stosuje się do nich – projektuje budynki energooszczędne i tworzy dla nich świadectwa energetyczne.

Przychodzi jednak moment weryfikacji deklarowanego poziomu komfortu i zużycia energii. Nawet jeśli inwestor wyraźnie określił swoje oczekiwania, projektant je prawidłowo zrozumiał i wdrożył, a wykonawca zgodnie z projektem zrealizował, powstaje obiekt, który dopiero zaczyna żyć.

Wiemy, ile teoretycznie (zgodnie z projektem) powinien zużywać energii. Jednak jak to często bywa – mamy dobre założenia, ale w procesie realizacji podlegają one zmianom – „optymalizacji kosztowej”. I kiedy użytkownik wchodzi do obiektu i zaczyna go eksploatować, wyniki odbiegają od założonych.

Nowoczesne budynki to złożone systemy, których pracę trzeba w praktyce zoptymalizować. Zajmuje to przynajmniej jeden pełny sezon letni i zimowy, czyli co najmniej rok.

Systemy te należy wyregulować, jednak wielu inwestorów nie dostrzega tej konieczności – są przeświadczeni, że skoro ponieśli duże koszty zakupu dobrych systemów, to nie ma potrzeby płacić przez rok za ich precyzyjnie dostrojenie. Dotyczy to szczególnie inwestycji, które po zakończeniu szybko zmieniają właścicieli. Funkcjonuje wprawdzie due diligence, które wychwyci błędy, ale nie zawsze zoptymalizuje całość.

Energia to obecnie jeden z głównych kosztów eksploatacji...

Dlatego na rynek weszła usługa commissioning, która w Polsce przez lata utożsamiana była z odbiorami. Jest to jednak szersza idea, zgodnie z którą działania podejmuje się już na etapie tworzenia wizji i oczekiwań inwestora, a kończy w drugim roku eksploatacji budynku. Pozwala sprawdzić, czy na którymś etapie procesu inwestycyjnego nie zostały popełnione błędy i czy spełnione zostały oczekiwania inwestora, nie zawsze świadomego późniejszej wysokości kosztów eksploatacyjnych.

Rolą commissioningu jest praca z inwestorem i przekazanie mu informacji, jak jego oczekiwania wobec komfortu i wymagań energetycznych przekładają się na koszty eksploatacyjne. Już na etapie wstępnej koncepcji powinniśmy znać koszty eksploatacyjne poszczególnych rozwiązań dotyczących komfortu, mediów i energii. Włączamy w to także Facility Management i wskazujemy, jak dane rozwiązanie będzie wpływać na późniejsze koszty, np.: jeśli zrobimy fasadę z danego materiału, będzie ona wymagać czyszczenia, a koszt pracy na wysokości w takim budynku wyniesie X, natomiast koszt utrzymania posadzki z kamienia wyniesie Y.

Jako konsultanci tego procesu (ang. Commissioning Authority) wychodzimy z założenia, że commissioning powinien obejmować nie tylko media, energię i komfort, ale też pozostałe koszty eksploatacji budynku. Zajmujący się tym zespół nie musi być obecny na każdym spotkaniu koordynacyjnym na etapie projektu – wystarczy, że na podstawie dokumentacji pilotuje, jak przyjęte rozwiązania wpływają na obiekt, czy istnieje możliwość regulacji itd.

Nie jest też tak, że na etapie budowy nie są możliwe żadne zmiany, jednak zadaniem specjalisty od commissioningu jest przekazanie inwestorowi informacji typu: „oszczędność związana z niezamontowaniem tych zaworów może spowodować, że instalacji w przyszłości nie będzie można wyregulować strefowo i będzie ona pracowała na wyższych parametrach, a to z kolei może kosztować tyle”. Można tu użyć różnych narzędzi i metod – np. analizy kosztów w całym okresie eksploatacji (LCC).

Są inwestorzy, którzy powiedzą „za rok i tak sprzedam”, i to jest ich decyzja, ale ważne, żeby została podjęta ze świadomością skutków.
Po zrealizowaniu inwestycji przychodzi czas na jej odbiór.

Żeby commissioning się udał, angażujemy wiele stron:

• inwestora – żeby wiedział i widział, co otrzymuje,

• projektanta – który potwierdza, że realizacja jest zgodna z projektem, a zaproponowane zmiany były optymalne,

• wykonawcę – bo najlepiej wie, co i jak zostało zrobione.

Zachęcamy również inwestora, żeby przed zakończeniem inwestycji wybrał zarządcę – aby firma ta mogła poznać budynek i była obecna przy odbiorach. Dodajemy do tego szkolenia z obsługi systemów – co należy serwisować, jak regulować itd. Zarządca uczy się budynku także od wykonawcy i dowiaduje się, dlaczego coś zostało tak, a nie inaczej zrobione, dzięki czemu nie postrzega już tego jako błąd, tylko wynik kompromisu.

Następnie testujemy budynek podczas odbiorów i próbujemy określić wspomniany performance – czyli jak współdziałają ze sobą systemy, a nie tylko z czego się składają.

Ostatnim etapem jest sprawdzenie systemu zarządzania budynkiem (BMS, BEMS) – czy rzeczywiście działa tak, jak powinien, czy ma możliwość sterowania i jak wpływa na cały układ. Etap ten trwa zwykle przez pierwszy rok eksploatacji. Przebiega w warunkach rzeczywistych – gdy  zachowanie użytkowników wpływa na obiekt i zmieniają się jednocześnie warunki zewnętrzne. Na tej podstawie wyciągamy wnioski – może opłaci się coś zmienić, a może wystarczy tylko system wyregulować. Praca w trójkącie inwestor (właściciel) – zespół ds. commissioningu – zarządca (dział techniczny) daje wymierne efekty i umożliwia optymalizację podejmowanych decyzji.

Dotyczy to nowych budynków, a co z już istniejącymi?

W ich wypadku konieczna jest wiedza, czy instalacje i urządzenia warto nadal użytkować, czy też są one wyeksploatowane. Należy sprawdzić parametry techniczne, efektywność energetyczną systemu i koszty energetyczne. Przychodzi moment, że trzeba powiedzieć stop, ale nie można tego robić pochopnie. Przejście ze starych budynków na nowe wymaga przemyślanego procesu – dobrego projektu i starannego wykonawstwa.

Nie można ot tak wyrzucić urządzeń i instalacji i włożyć nowych. Trzeba przewidzieć, jak wpłyną na obiekt, jak się on zmieni.

Dobrym przykładem są hotele – przychodzi moment, że aby utrzymać standard, muszą się one dopasować do nowych oczekiwań wobec komfortu, ale muszą to być też działania uwzględniające kwestie energetyczne i koszty eksploatacji w realiach rynkowych i konkurencyjnych.

Kiedy commissioning daje najszybsze efekty?

Na pewno w przypadku budynków przemysłowych – tam, gdzie działanie instalacji ma bezpośredni wpływ na produkt, czyli przychody. Oczekiwane parametry muszą zostać dotrzymane, bo w grę wchodzą duże straty finansowe, przemysł jest zatem dobrym przykładem świadomego klienta.

Kolejny segment to budynki komercyjne – z dużym potencjałem, ale niekoniecznie świadomym jego wagi inwestorem czy właścicielem.

Następny: budynki, których budowa i modernizacja finansowana była ze środków publicznych, w tym unijnych.

Inwestorom publicznym staramy się przekazać następujące przesłanie: dostałeś środki na budowę, ale pamiętaj, że to ty będziesz płacił za eksploatację, wykorzystaj je zatem racjonalnie.

Budownictwo mieszkaniowe jest bardzo zróżnicowane – są zarówno inteligentne i energooszczędne domy jednorodzinne, w których nic nie trzeba poprawiać, jak i budynki wzniesione w niższych standardach, gdzie możliwości poprawy są znaczące, ale wymagają poniesienia dodatkowych, trudnych do zaakceptowania kosztów. Z kolei w przypadku nieruchomości wspólnot mieszkaniowych możliwości bywają znaczne, ale problemem może być złożony proces podejmowania decyzji.

Jakich narzędzi używa się w zaawansowanych procesach inwestycyjnych i modernizacyjnych? Czy istniejące budynki można już skutecznie modelować?

Rynek programów i narzędzi, w tym do modelowania budynków, jest ogromny. Jednak problemem jest zakres, skala i oczywiście dane wejściowe. W warunkach akademickich i w małej skali wszystko wygląda znakomicie, ale rzeczywistość bywa bardziej złożona.

W praktycznej pracy z programami do modelowania problemem jest nadal płynne przenoszenie danych. Są to narzędzia pomocne, ale jednak tylko narzędzia – ważny jest proces pozyskiwania danych, ich przetwarzania i wnioskowania.

Narzędzia wspomagają procesy inwestycyjne, porządkują je i, co ważne, wspomagają odbiory i eksploatację. W Polsce obecnie przyglądamy się, jak sprawdzą się w praktyce.

Czekamy na efekty ich zastosowania w konkretnych obiektach.

W warunkach rynkowych w przypadku istniejących budynków powstaje pytanie – ile kosztuje proces pozyskiwania, wprowadzania i przetwarzania danych i jaki będzie miał wpływ na efekt końcowy? Nierzadko okazuje się, że tańsze, szybsze i skuteczniejsze są prostsze, choć mniej dokładne narzędzia. Bardziej liczy się tu wiedza praktyczna – jak analizować i interpretować dane.

To samo dotyczy odbiorów w procesie inwestycyjnym – najważniejsze jest know-how.

Ile można zaoszczędzić z pomocą commissioningu?

W przypadku nowych budynków trudno powiedzieć, ile zaoszczędziliśmy, bo brakuje poziomu odniesienia.

A czy ktoś przyzna się, ile traci? Bazą referencyjną mogłyby być właśnie modele budynków, tylko że zakładają one, że wszystko działa idealnie i dokładnie tak, jak założyliśmy.

Efekt commissioningu widać dopiero po jego zastosowaniu, a wcześniej można oszacować potencjał. Są budynki, w przypadku których na pierwszy rzut oka widać, jak wiele można zrobić – 20–30% kosztów energii można zredukować prostymi działaniami.

W dobrze zaprojektowanych i prowadzonych budynkach komercyjnych potencjał oszczędności tkwi z reguły w sterowaniu systemami i daje 10–20%. Zdarza się bowiem często, że inwestor czy zarządca podchodzi do problemu następująco: - Mam dobre urządzenia i BMS – to wystarczy.

Kiedy nie było konkurencji na rynku obiektów komercyjnych, takie oszczędności nie stanowiły czynnika wymuszającego działania, a kosztami nierzadko obarczano bezpośrednio najemców. Dziś są to środki, które wpływają na ogólny wynik finansowy firm. Z drugiej strony zdarzają się obiekty, w których uzyskanie owych oszczędności mogłoby wprowadzić dodatkowe ryzyko (np. niedotrzymania parametrów), którego nie zaakceptują klienci.

Jakie prognozy na przyszłość ma ta branża?

Rynek, inwestorzy przypatrują się tego typu usługom. Najodważniejsi są operatorzy sieci budynków – mogą spośród dziesiątek czy setek obiektów przeznaczyć jeden na przetestowanie pewnych rozwiązań czy usług. A jeśli wynik ich usatysfakcjonuje, rusza fala zmian, zarówno w przypadku nowych inwestycji, jak i podczas modernizacji obiektów. Za nimi idą następni – upowszechnia się wiedza, świadomość znaczenia poprawnej, energooszczędnej eksploatacji obiektów.

Działania te są wspomagane przez wymagania dyrektyw dotyczących efektywności energetycznej budynków i urządzeń. Etap dominującej roli ceny inwestycji powoli mija, coraz większego znaczenia nabierają także koszty eksploatacji. Budynki zmierzają w kierunku zeroenergetyczności, tym samym w procesie inwestycji odpowiedzialność za zużycie energii przenosi się coraz mocniej z architektów na projektantów instalacji, w tym HVAC.

Chcesz być na bieżąco? Zapisz się do naszego newslettera!