Załóż konto na portalu i bezpłatnie pobierz wydanie Rynku Instalacyjnego 7-8/2018

Własność instalacyjna. Kto decyduje o systemie instalacyjnym w lokalu?

Instalacja ogrzewcza w lokalu dobierana jest kompleksowo dla całego budynku. Zgodnie z obowiązującymi przepisami dotyczącymi rozbudowy, przebudowy i nadbudowy obiektów budowlanych decyzja ta należy do właściciela wznoszonej budowli lub adaptowanego lokalu. Warto jednak zauważyć, że od kilku lat pojawia się trudna do precyzyjnego określenia kwestia tzw. własności instalacyjnej. Temu zagadnieniu autor poświęci cykl artykułów.

Własność w polskim prawie opisana jest w ustawie zasadniczej w art. 21 i 64 [2] - przykładowo Powszechna Deklaracja Praw Człowieka ONZ potwierdza prawo własności dopiero w art. 17, zaś konstytucja amerykańska zawiera prawo własności już w art. 3. Własność zapisywano w Polsce w dwóch systemach rejestrowych:

  • w księgach wieczystych;
  • w Państwowym Zasobie Geodezyjnym i Kartograficznym, tzw. Rejestrze ewidencyjnym.

Kiedy obowiązywały tzw. papierowe księgi wieczyste, uwzględniano jedynie „własność gruntową”, a w przypadkach szczególnych również „własność budynkową”.

W ostatnich latach pojawiło się także pojęcie „własności instalacyjnej”, nazywanej również „własnością medialną” lub w skrócie „urządzeniami”. Podkreśla ono oddzielną własność w KW (księgach wieczystych) od czasu ogłoszenia na początku wieku orzeczenia Trybunału Konstytucyjnego, który wskazał, że właścicielem urządzeń technicznych jest ten, kto je wybudował, a przekazanie ich w majątek zakładu sieci, np. MPWiK, SPEC-u czy gazowni, jest niedopuszczalne bez zgody właściciela – inwestora [3].

Orzeczenie to doprowadziło do zwiększenia liczby zapisów w dziale III KW „zobowiązania” oraz „służebność”, w tym również „służebność przesyłu”. W dziale tym dokonuje się wszelkiego rodzaju ustaleń technicznych, instalacyjnych, użytkowych, np. „służebności gruntowej” czy „służebności instalacyjnej”. Wiedza, jak należy interpretować te zapisy, nie jest powszechna.

Artykuł 47 Prawa budowlanego [4] wyraźnie wskazuje, że „jeżeli do wykonania prac przygotowawczych lub robót budowlanych jest niezbędne wejście do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości, inwestor jest zobowiązany przed rozpoczęciem robót zyskać zgodę właściciela sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu (najemcy) na wejście oraz uzgodnić z nim przewidywany sposób, zakres i termin korzystania z tych obiektów, a także  ewentualną rekompensatę z tego tytułu”.

Jest to zapis zwyczajowy, odwołujący się do zwykłej kultury osobistej i międzyludzkiego współdziałania, jednak nasi sąsiedzi czy zarządcy często prowadzą w tym zakresie działania niezgodne z przepisami kodeksu cywilnego. Jedynym sposobem uniknięcia nieporozumień jest dokonywanie odpowiednich zapisów właśnie w dziale III KW.

Warto zaznaczyć, że nawet umowy cywilne, które były zawierane wcześniej albo są obecnie przedkładane do podpisu, mogą być przedmiotem różnych insynuacji. Dlatego lepiej przed powstaniem ewentualnych zobowiązań dokonywać zapisów w księgach wieczystych. Co zrobić jednak, kiedy druga strona odmówi takiego zapisu, naruszając jednocześnie art. 151 kc, czyli przekraczając granicę sąsiedniej nieruchomości? Oczywiście pozostaje droga sądowa i zapis zobowiązań w KW na przyszłość.

Otrzymałem ostatnio opinię dyrektora jednego z Powiatowych Inspektoratów Nadzoru Budowlanego, który powoływał się na art. 13 ust. 2 ustawy o własności lokali [5], wskazując, że: na żądanie zarządcy właściciel lokalu zobowiązany jest zezwalać na wstęp do lokalu, ilekroć jest to niezbędne do przeprowadzenia konserwacji, remontu albo usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej, a także w celu wyposażenia budynku, jego części lub innych lokali w dodatkowe instalacje.

Pan dyrektor zapomniał, jak widać, o Prawie budowlanym i cytowanym wcześniej art. 47, gdzie w ust. 1 określa się tzw. „wejście na nieruchomość  sąsiada”, warunkując je uzyskaniem zgody właściciela nieruchomości. Stanowisko to potwierdza również sąd powszechny (sygn. akt IC 610/07), ale w praktyce zarządcy i administratorzy wcale nie kwapią się do przestrzegania wyroków sądowych i zapisów ustawowych.

Zarządca ani administrator nie mogą zasłaniać się podpisami części czy nawet większości lokatorów i zmuszać jednego lub kilku właścicieli do określonego zachowania. Każdy z lokatorów lub właścicieli w budynku wielomieszkaniowym ma prawo dowiedzieć się, czego dotyczy inwestycja, gdyż przekracza ona czynności zarządu zwykłego (art. 22 ust. 3 ustawy o własności lokali [5] lub decyzja walnego zgromadzenia w spółdzielniach).

Lokatorzy mają prawo wiedzieć, jak będą przebiegać rury, czy ich obecność w lokalu będzie konieczna, ile czasu zajmie naprawa i kto pokryje koszty. Jeżeli jednak pojawi się konflikt interesów pomiędzy właścicielami, którzy niedawno nabyli prawa własności, a osobami, które np. dokonały adaptacji, sprawę powinien rozstrzygać stosowny urząd, później resort, a w ostateczności sąd.

Jeżeli zatem osoba dokonująca adaptacji strychu czy prześwitu bramowego zainstaluje kolektory słoneczne i obniży swoje koszty ogrzewania, to czy musi włączać się do systemu instalacji konwencjonalnej, niebędącej najtańszym rodzajem energii? Na szczęście nie tylko nie ma takiego przepisu, ale to właśnie ów właściciel i inwestor adaptowanego lokalu wybiera nośnik energii dostępny w zasięgu danej nieruchomości. Każdy ma prawo do czerpania energii słonecznej, bez względu na istnienie  innego systemu instalacyjnego w obiekcie.

Takie stanowisko potwierdzają Sąd Najwyższy i Ministerstwo Infrastruktury. Nie można jednak mylić pojęć: „zwykły lokal mieszkalny powstały w czasie wznoszenia budynku” z „lokalem mieszkalnym wznoszonym w drodze rozbudowy, przebudowy lub nadbudowy”. Lokal adaptowany jest lokalem niebędącym w fazie pierwotnego projektu i nie jest uwzględniane jego zapotrzebowanie na dostawę ciepła, ani też nie dokonuje się obliczeń w zakresie przenikania ciepła na przegrodach zewnętrznych. Stan ten jest ustalany przez samego inwestora i weryfikowany w okresie eksploatacji.

   17.04.2009

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie

 



Jak zapewnić bezpieczeństwo prac serwisowych » Któremu producentowi systemów grzewczych i wodociagowych zaufać »
bezpieczeństwo instalatora rury wielowarstwowe
czytam więcej » poznaj go dziś »

 


Zdradzamy sposób na projektowanie instalacji najwyższej jakości »

projektowanie

 



Z jakiego powodu tworzywa sztuczne zdominowały rynek wod-kan » Jak bez problemowo przeprowadzić iniekcję mikropali, kotew i gwoździ gruntowych »
bezpieczeństwo instalatora pomoc w projektowaniu
czytam więcej » poznaj go dziś »

 


Czy można dobrze odseparować wodę kanalizacyjną od gruntowej »

innowacyjne projektowanie

 



Poznaj bezpieczne systemy do dezynfekcji wody pitnej i basenowej » Jak zabezpieczyć wentylatory dachowe »
czysta woda wentylator dachowy
wiem więcej » spróbuj już dziś »

 


Jaka pompa ciepła zwalcza bakterię Legionella »

pompy ciepła

 



Czy łatwo zainstalować podwieszaną toaletę » Z jakego powodu ta pompa wyprzedza przyszłość »
podwieszana toaleta pompy ciepła
wiem więcej » wiem więcej »

 


Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników naszego portalu... dowiedz się więcej »

Co Szperacz wyszperał ;-)

źle wykonana instalacja

Sztywniactwo i niechlujstwo - zobacz i skomentuj »

Dla tych, którzy szukają bardziej elektryzujących wrażeń Szperacz ma dziś coś specjalnego - rozdzielnia w toalecie.

zaślepka


TV Rynek Instalacyjny


 tv rynek instalacyjny
11/2019

Aktualny numer:

Rynek Instalacyjny 11/2019
W miesięczniku m.in.:
  • - Dobór wymienników płytowych
  • - Rekuperatory ścienne a prawo
Zobacz szczegóły
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl