Własność instalacyjna. Kto decyduje o systemie instalacyjnym w lokalu?

Własność w polskim prawie opisana jest w ustawie zasadniczej w art. 21 i 64 [2] - przykładowo Powszechna Deklaracja Praw Człowieka ONZ potwierdza prawo własności dopiero w art. 17, zaś konstytucja amerykańska zawiera prawo własności już w art. 3. Własność zapisywano w Polsce w dwóch systemach rejestrowych:

• w księgach wieczystych;
• w Państwowym Zasobie Geodezyjnym i Kartograficznym, tzw. Rejestrze ewidencyjnym.

Kiedy obowiązywały tzw. papierowe księgi wieczyste, uwzględniano jedynie „własność gruntową”, a w przypadkach szczególnych również „własność budynkową”.

W ostatnich latach pojawiło się także pojęcie „własności instalacyjnej”, nazywanej również „własnością medialną” lub w skrócie „urządzeniami”. Podkreśla ono oddzielną własność w KW (księgach wieczystych) od czasu ogłoszenia na początku wieku orzeczenia Trybunału Konstytucyjnego, który wskazał, że właścicielem urządzeń technicznych jest ten, kto je wybudował, a przekazanie ich w majątek zakładu sieci, np. MPWiK, SPEC-u czy gazowni, jest niedopuszczalne bez zgody właściciela – inwestora [3].

Orzeczenie to doprowadziło do zwiększenia liczby zapisów w dziale III KW „zobowiązania” oraz „służebność”, w tym również „służebność przesyłu”. W dziale tym dokonuje się wszelkiego rodzaju ustaleń technicznych, instalacyjnych, użytkowych, np. „służebności gruntowej” czy „służebności instalacyjnej”. Wiedza, jak należy interpretować te zapisy, nie jest powszechna.

Artykuł 47 Prawa budowlanego [4] wyraźnie wskazuje, że „jeżeli do wykonania prac przygotowawczych lub robót budowlanych jest niezbędne wejście do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości, inwestor jest zobowiązany przed rozpoczęciem robót zyskać zgodę właściciela sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu (najemcy) na wejście oraz uzgodnić z nim przewidywany sposób, zakres i termin korzystania z tych obiektów, a także  ewentualną rekompensatę z tego tytułu”.

Jest to zapis zwyczajowy, odwołujący się do zwykłej kultury osobistej i międzyludzkiego współdziałania, jednak nasi sąsiedzi czy zarządcy często prowadzą w tym zakresie działania niezgodne z przepisami kodeksu cywilnego. Jedynym sposobem uniknięcia nieporozumień jest dokonywanie odpowiednich zapisów właśnie w dziale III KW.

Warto zaznaczyć, że nawet umowy cywilne, które były zawierane wcześniej albo są obecnie przedkładane do podpisu, mogą być przedmiotem różnych insynuacji. Dlatego lepiej przed powstaniem ewentualnych zobowiązań dokonywać zapisów w księgach wieczystych. Co zrobić jednak, kiedy druga strona odmówi takiego zapisu, naruszając jednocześnie art. 151 kc, czyli przekraczając granicę sąsiedniej nieruchomości? Oczywiście pozostaje droga sądowa i zapis zobowiązań w KW na przyszłość.

Otrzymałem ostatnio opinię dyrektora jednego z Powiatowych Inspektoratów Nadzoru Budowlanego, który powoływał się na art. 13 ust. 2 ustawy o własności lokali [5], wskazując, że: na żądanie zarządcy właściciel lokalu zobowiązany jest zezwalać na wstęp do lokalu, ilekroć jest to niezbędne do przeprowadzenia konserwacji, remontu albo usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej, a także w celu wyposażenia budynku, jego części lub innych lokali w dodatkowe instalacje.

Pan dyrektor zapomniał, jak widać, o Prawie budowlanym i cytowanym wcześniej art. 47, gdzie w ust. 1 określa się tzw. „wejście na nieruchomość  sąsiada”, warunkując je uzyskaniem zgody właściciela nieruchomości. Stanowisko to potwierdza również sąd powszechny (sygn. akt IC 610/07), ale w praktyce zarządcy i administratorzy wcale nie kwapią się do przestrzegania wyroków sądowych i zapisów ustawowych.

Zarządca ani administrator nie mogą zasłaniać się podpisami części czy nawet większości lokatorów i zmuszać jednego lub kilku właścicieli do określonego zachowania. Każdy z lokatorów lub właścicieli w budynku wielomieszkaniowym ma prawo dowiedzieć się, czego dotyczy inwestycja, gdyż przekracza ona czynności zarządu zwykłego (art. 22 ust. 3 ustawy o własności lokali [5] lub decyzja walnego zgromadzenia w spółdzielniach).

Lokatorzy mają prawo wiedzieć, jak będą przebiegać rury, czy ich obecność w lokalu będzie konieczna, ile czasu zajmie naprawa i kto pokryje koszty. Jeżeli jednak pojawi się konflikt interesów pomiędzy właścicielami, którzy niedawno nabyli prawa własności, a osobami, które np. dokonały adaptacji, sprawę powinien rozstrzygać stosowny urząd, później resort, a w ostateczności sąd.

Jeżeli zatem osoba dokonująca adaptacji strychu czy prześwitu bramowego zainstaluje kolektory słoneczne i obniży swoje koszty ogrzewania, to czy musi włączać się do systemu instalacji konwencjonalnej, niebędącej najtańszym rodzajem energii? Na szczęście nie tylko nie ma takiego przepisu, ale to właśnie ów właściciel i inwestor adaptowanego lokalu wybiera nośnik energii dostępny w zasięgu danej nieruchomości. Każdy ma prawo do czerpania energii słonecznej, bez względu na istnienie  innego systemu instalacyjnego w obiekcie.

Takie stanowisko potwierdzają Sąd Najwyższy i Ministerstwo Infrastruktury. Nie można jednak mylić pojęć: „zwykły lokal mieszkalny powstały w czasie wznoszenia budynku” z „lokalem mieszkalnym wznoszonym w drodze rozbudowy, przebudowy lub nadbudowy”. Lokal adaptowany jest lokalem niebędącym w fazie pierwotnego projektu i nie jest uwzględniane jego zapotrzebowanie na dostawę ciepła, ani też nie dokonuje się obliczeń w zakresie przenikania ciepła na przegrodach zewnętrznych. Stan ten jest ustalany przez samego inwestora i weryfikowany w okresie eksploatacji.

Zmiany w zakresie i sposobie myślenia najwyraźniej zauważalne są po stronie RWE STOEN, który mając konkurencję w Vattenffalu lub Grupie G-8, zrezygnował z rozdzielania energii na cele oświetleniowe i grzewcze. Jedyny warunek to właściwe zabezpieczenie nadmiarowo-prądowe i przeciwporażeniowe, a także zabezpieczenie poszczególnych obwodów.

W odróżnieniu od sieci gazowej klient zakładu energetyki może wykorzystywać energię do takich odbiorników, jakie uzna za stosowne. Mając zatem przydział 7 kW, można całą energię wykorzystać jedynie na zasilanie grzejników panelowych lub listew grzewczych, albo na oświetlenie. Natomiast system rozliczania gazu w PGNiG jest systemem z minionej epoki – mając określony przydział gazu, musimy wykazać, czy i ile m3 przeznaczymy na kuchenkę gazową KG4p+p lub ile przeznaczymy na piec jedno- lub dwufunkcyjny. W efekcie rzeczywista praca urządzeń nie ma żadnego znaczenia, ponieważ i tak pracuje jeden gazomierz.

Zgoda zarządcy lub administracji jest niepotrzebna, gdy:

1. podnosimy standard techniczny wyposażenia lokalu,
2. nie będziemy domagali się zwrotu nakładów na wykonywany układ instalacyjny,
3. układ instalacyjny nie będzie wymagał zmian w konstrukcji budynku. Uwarunkowania te wynikają z § 17 („Sposób użytkowania instalacji gazowej”) Rozporządzenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych [6]. (Uwaga na wielkość instalacji solarnej - kiedy przekroczy 3 m², podlega tzw. zgłoszeniu i uzyskaniu zgody zarządcy).

Własność instalacyjna w zakresie odnawialnych źródeł energii

Instalacje muszą być zdefiniowane, opisane, zgłoszone do architektury i naniesione na podkładzie geodezyjnym, na tzw. „mapie zasadniczej”. Wówczas łatwo jest wykazać tzw. własność medialną na drodze sądowej. Jeżeli nie mamy takiej zgody i inwentaryzacji, musimy liczyć się z koniecznością przedstawienia większej liczby dokumentów. Należy także pamiętać, że nasze księgi wieczyste prowadzi Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego, a wpisy są dokonywane na podstawie oryginałów decyzji, aktów notarialnych lub postanowień sądu.

Zainstalowanie nowoczesnych rozwiązań, takich jak ogniwa fotowoltaiczne, kolektory słoneczne czy pompy ciepła, które są elektronicznie sterowane, nie wzbudza entuzjazmu naszych sąsiadów i administratorów. Często pod pozorem prac remontowych w budynku zarządcy próbują nie tylko zrobić całkowity przegląd instalacji, ale też wymusić na nas dokumentację i uzasadnienie posiadania urządzeń tańszych od stosowanych w pozostałej części budynku. Takie zachowanie przypomina mi kilka głośnych spraw sądowych z czasów PRL.

Na początku lat 70. postawiono zarzut jednemu z właścicieli prywatnego domu o „kradzież mienia społecznego” poprzez zainstalowaną przez niego siłownią wiatrową. Wcale nie chodziło wtedy o żadne mienie, ale o przykład niezależności obywatela, który mógł być samodzielny w dostawie energii elektrycznej, a ówczesna władza miała przecież dbać o społeczne dobro ogółu, a nie jednostki.

Na stwierdzenie faktu, że wiatr nie jest niczyją własnością, musieliśmy czekać do roku 1999, kiedy pojawiła się słynna rezolucja Sejmu w sprawie wykorzystania OZE [7]. Nie zmienia to jednak faktu, że ów właściciel małej siłowni został zmuszony do jej wyłączenia. Powodem interwencji był tzw. donos życzliwego sąsiada i zakładu energetyki, który poczuł się zagrożony.

Podobna sytuacja dotyczyła sieci elektroenergetycznej i ciepłowniczej. Energia odpadowa z tzw. promieniowania była różnymi sposobami odzyskiwana, np. za pośrednictwem rozłożonych zwojów drutu lub też wymienników ciepła, i zbierana do urządzeń kumulujących. Władze PRL-u nie potrafiły co prawda udowodnić „kradzieży” (bo jej fizycznie nie było), ale nie były też w stanie zaaprobować takich działań, ponieważ wykazywały one w sposób rzeczywisty, jak duża dawka energii jest tracona na przesyle.

Dzisiaj, stosując pompy ciepła np. „powietrze/powietrze”, możemy bez większych przeszkód pobierać ciepło odpadowe i nikt nie ma prawa ingerować w nasze urządzenia. A jednak to się zdarza.

Jednym z bardziej newralgicznych układów jest system centralnego ogrzewania. Wyobraźmy sobie budynek mający 100 lokali i jednego lokatora, który nie chce pobierać ciepła z systemu hydraulicznego, ale ogrzewać lokal np. listwami elektrycznymi. Taka możliwość jest teoretycznie dopuszczalna, ale pod warunkiem wyrażenia zgody przez administrację lub wspólnotę.

Warto dla wiedzy zarządców i instalatorów przytoczyć uchwałę Sądu Najwyższego z 28.08.1997 r. [8], która stwierdza, że lokator nie może bez zgody pozostałych współwłaścicieli lokali, tworzących łącznie z nim wspólnotę, odłączyć swojego lokalu mieszkalnego od zainstalowanej w budynku sieci centralnego ogrzewania i zasilać swój lokal energią z innego źródła.

Interpretacja ta niedotyczy jednak lokali powstałych w drodze adaptacji, czyli: nadbudowy, rozbudowy i przebudowy. W tym zakresie warto posłużyć się stanowiskiem Departamentu Gospodarki Mieszkaniowej Ministerstwa Budownictwa (pismo nr BM.1-053-K- 336/07 z 25.09.2007 r.), który zauważył istnienie części wspólnych w myśl art. 12 ust. 1 ustawy o własności lokali i konieczność wprowadzenia odrębnych uchwał w odniesieniu do takiego lokalu. Dotyczy to również potwierdzenia możliwości funkcjonowania oddzielnego systemu grzewczego w lokalu.

Wyłączone z tego zapisu są także lokale, w których przed wejściem w życie ustawy o własności lokali dokonano przebudowy w uzgodnieniu z danymi służbami technicznymi, a także takie lokale własnościowe, w których przed 1995 rokiem dokonano ulepszenia technicznego bez dokonywania zwrotu nakładów.

Bardzo drażliwą kwestią jest sprawa traktowania przez zarządców lub administratorów statusu osobowego lokalu. Domniemywa się, że lokal jest wydzieloną własnością w myśl art. 210 warunków technicznych [9], ale i tak najczęściej, kiedy administracja chce do danego lokalu wejść, powołuje się na przedziwne sformułowania i paragrafy, które stanowią zupełnie inny zapis. W tym celu przywołuje zwykle art. 13 ustawy o własności lokali, zapominając o wspomnianym już art. 47 ust. 1 Prawa budowlanego – „wejście na sąsiednią nieruchomość”.

Bardzo często używa się także art. 62 Prawa budowlanego, w którym dane osoby wskazują na konieczność przeprowadzania okresowej kontroli. Oznacza to, że za każdym razem, gdy zapuka do nas „pani administrator”, może powiedzieć, że przyszła na obowiązkową kontrolę. Zasada ta nie dotyczy jednak lokali właśnie adaptowanych. Co ciekawe, w art. 61 i 62 Prawa budowlanego mówi się jedynie o „zarządcy”, a zapomina się o „właścicielu”, a przecież to „właściciel” lub „współwłaściciele” powołują zarządcę i to on ma pracować na rzecz „właścicieli”, a nie właściciele na rzecz „zarządcy”.

Według art. 12 „Powszechnej deklaracji praw człowieka”, zgodnego z art. 50 Konstytucji RP i art. 192 kk, każdy z „właścicieli lokali mieszkalnych” ma zagwarantowane prawo „nienaruszalności mieszkania” (prawnie nazywa się to mir domowy, a jego naruszenie grozi karą do 3 lat pozbawienia wolności). Anglicy mają na to swoje powiedzenie: „mój dom jest moim zamkiem” – chodzi tu o gwarancję pełnej niezależności właściciela.

Administracje zaś lub tzw. zarządy, pod pozorem „przeglądu technicznego”, „prac remontowych” lub „awarii”, próbują wkraczać do każdego lokalu, dokonując swoistej rewizji mieszkania. Każdy właściciel lokalu lub domu musi dbać o właściwy sposób jego użytkowania, zapewniając fachowe przeglądy i konserwacje. Należy jednak uważnie rozgraniczyć fachowy przegląd techniczny, wykonywany przez inżyniera specjalistę, od wizyty przedstawiciela administracji czy zarządu wspólnoty.

Zastrzegam w tym miejscu ograniczenie tej wypowiedzi wyłącznie do osób niekompetentnych, nie chcąc urazić doświadczonych specjalistów. Należy zaznaczyć, że opinie zarządu lub administracji powinny być wyłączane z obiegu prawnego w przypadku ich niezgodności z prawem. Polska codzienność pokazuje jednak, że trzeba być świetnym specjalistą, aby skutecznie zaskarżyć wadliwe decyzje, a aby je uchylić, nie zawsze wystarczy jeden fakultet.

Własność instalacji gazowej

Przyjmijmy, że nie chcemy wymieniać instalacji gazowej, bo już wcześniej sami dokonaliśmy przebudowy i wymiany rur (stalowe bez szwu, łączone przez spawanie). Określenie własności instalacji gazowej zostało jednak zmienione w sposób mało zrozumiały. Doprowadzenie gazu do kurka głównego pozostaje wraz z szafką i reduktorem własnością zakładu gazownictwa.

Instalacja, która nie była dawniej tak szczegółowo omawiana, do gazomierza i pierwszego kurka gazowego również wchodziła w majątek zakładu gazowniczego. Z chwilą dokonanych zmian, tj. od 1995 roku, zakłady gazownicze (ZG) wskazywały jedynie na swoją własność do wlotu do budynku i kurka głównego. Dlatego domagały się często wykonania na koszt właścicieli budynku przeniesienia kurka głównego lub jego zainstalowania na zewnątrz budynku. W ten sposób ZG pozbył się poważnego problemu, gdyż setki tysięcy metrów bieżących instalacji z dnia na dzień stały się własnością lokatorów.

Uszczęśliwieni współwłaściciele, jeżeli są zorientowani w prawie własności, nie powinni przejmować instalacji do czasu jej zdefiniowania, opisania w projekcie, odebrania  protokołu szczelności i braku awarii. W każdym innym przypadku instalacje przejęte w majątek wspólnoty czy spółdzielni obciążają ją kosztami i odpowiedzialnością cywilną za ewentualne awarie.

W sytuacji gdy w danym obiekcie są wykonane adaptacje, a decyzje o przejęciu zostały podjęte bez ustaleń ze stroną nowych inwestorów, stanowi to naruszenie art. 7, 10, 28 kpa i może stanowić podstawę do wniesienia o uchylenie decyzji administracyjnej, zaś w zakresie uchwał – do oddzielnego postępowania sądowego w zakresie  art. 22 ust. 3 ustawy o własności lokali. Mówiąc prościej, każdy z takich właścicieli ma prawo do wypowiadania się samodzielnie, zaś administracja ma obowiązek uwzględnienia takiej jednostkowej wypowiedzi, wraz z przedstawieniem jej we właściwy sposób na zewnątrz.

Na podstawie rozporządzenia MGPiPS w sprawie szczegółowych warunków przyłączenia podmiotów do sieci gazowych, ruchu i eksploatacji tych sieci [10] zdefiniowano takie pojęcia jak: instalacja gazowa, sieć gazowa, przyłącze. Pamiętajmy jednak, że przepisy nie działają wstecz, co zatem z budynkami już od dawna eksploatowanymi? Tu pojawia się kolejny problem.

W przypadku korzystnych dla siebie warunków zakład gazowniczy jest elastyczny w stosowaniu przepisów, ale gdy pojawiają się problemy, stosuje wyłącznie nowe przepisy. W takiej sytuacji zastosowanie ma § 28 Rozdziału 7. Przepisy końcowe i przejściowe ww. rozporządzenia: „Warunki przyłączenia określone przed dniem wejścia w życie rozporządzenia zachowują swoją ważność”.

Kwestia własności jest elementem umowy o przyłączenie. Do tego musimy dodać umowę na sprzedaż i umowę o świadczenie usług przesyłowych. Trzeba zawierać aż trzy umowy, mimo że jest tylko jeden monopolista, choć podzielony na dwie firmy (sieć handlowa PGNiG oraz operator sieci). Warto zatem po dwóch latach obowiązywania nowego podziału na rynku energetycznym doprowadzić do rzeczywistego uwolnienia usług na dostawę gazu w taki sposób, aby odbiorca czuł się jak klient, a nie jak petent.

Montując dziś w mieszkaniu sieć gazową, narażamy się na stałe zagrożenie różnymi problemami administracyjnymi, zaś kupując i montując systemy OZE – stajemy się nie tylko niezależni, ale też oszczędni. Dodatkowo jesteśmy też prounijni, bo wypełniamy zalecenia Dyrektywy UE 2002/91/WE [11] w zakresie energooszczędności. Stąd już tylko jeden krok do tzw. „certyfikatów energooszczędności”.

Literatura

1. Rozporządzenie Ministra Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa z dnia 30 czerwca 1988 r. w sprawie zasad i trybu postępowania przy wydawaniu pozwoleń na dokonywanie przez osoby fizyczne nadbudowy lub rozbudowy obiektów budowlanych stanowiących własność państwa albo przebudowy pomieszczeń niemieszkalnych w takich obiektach (DzU nr 27, poz. 193).
2. Konstytucja RP z 2 kwietnia 1997 r. (DzU nr 78, poz. 483).
3. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (DzU z 2000 r. nr 106, poz. 1126).
4. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (DzU z 2000 r. nr 80, poz. 903 ze zm.).
5. Rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 16 sierpnia 1999 r. w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych (DzU nr 74 poz. 836).
6. Rezolucja Sejmu RP z dnia 8 lipca 1999 r. w sprawie wzrostu wykorzystania energii ze źródeł odnawialnych (Monitor Polski nr 25, poz. 365).
7. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 28 sierpnia 1997 r., sygn. akt III CZP 36/97, OSP 5/98, poz. 90.
8. Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (DzU nr 75 poz. 690)
9. Rozporządzenie Ministra Gospodarki, Pracy i Polityki Społecznej z dnia 6 kwietnia 2004 r. w sprawie szczegółowych warunków przyłączenia podmiotów do sieci gazowych, ruchu i eksploatacji tych sieci (DzU nr 105, poz. 1113)
10. Dyrektywa 2002/91/WE Parlamentu Europejskiego i Rady z dnia 16 grudnia 2002 r. w sprawie charakterystyki energetycznej budynków (DUrz L1 z 4.01.2004 r.)

Chcesz być na bieżąco? Zapisz się do naszego newslettera!