Podsumowanie piątej edycji Kongresu Deweloperskiego

„Hasło tegorocznej edycji to „Miasta Jutra”. Jako Polski Związek Firm Deweloperskich chcemy inspirować i pobudzać do działania. Patrzymy w przyszłość, którą naznacza wysoka inflacja, pandemia, ale też wojna w Ukrainie i zmiany klimatyczne. Wierzymy, że współpraca i wymiana doświadczeń mogą być kluczem do sukcesu” – mówiła podczas inauguracji wydarzenia Dorota Jarocka-Śródka, przewodnicząca rady Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

Spotkanie w Poznaniu przyniosło wiele wniosków. Najważniejszy to jednak to, że każdy kryzys oznacza też szanse na wzrost. Choć branżę deweloperską czeka obecnie wiele wyzwań, może wyjść z nich obronną ręką. Musi jednak dostosować się do nadchodzących zmian, a transformacja miast może być na nie odpowiedzią.

Jak długo potrwa kryzys?

Bardzo ciekawe wnioski przyniosła też dyskusja „To nie jest dobry moment”, w której wzięli udział deweloperzy, przedstawiciele sektora bankowego i Ministerstwa Finansów.  Goście spierali się, czy obecny „kryzys” jest tak naprawdę powrotem do realnych możliwości i zapotrzebowania rynku. Prognozowali też, jak długo potrwa.

„Najprawdopodobniej 2023 będzie rokiem z kumulacją negatywnych czynników. Jednak branża w tej chwili jest w całkiem dobrej formie, więc z rozpoczętymi projektami nie powinno być problemu. Po dzisiejszym panelu mogę powiedzieć, że jestem umiarkowanym pesymistą. Odkładający się popyt zakupowy przekłada się na popyt na rynku najmu. Mamy obecnie do wyboru: możemy bezradnie patrzeć, jak spada nam sprzedaż mieszkań. Możemy też reagować” – mówił Kazimierz Kirejczyk z JLL.

Deweloperzy postulują przywrócenie tzw. ulgi na wynajem. „Obecnie potrzebujemy szybkich rozwiązań. Ulga podatkowa na wynajem ma dwie duże zalety: jest prosta i jest czymś, co ludzie rozumieją. Można więc ją wprowadzić szybko. A to korzyści dla budżetu. Z każdego sprzedanego mieszkania budżet dostaje średnio 10-15 proc. Potem, przez kolejne lata wraca następne 10-12 proc., bo ludzie wykańczają i remontują mieszkania” – dodaje Kirejczyk.

Do tych postulatów nie jest przekonany jednak wiceminister finansów. „Od 2016 r. mieliśmy wysoką sprzedaż i liczbę oddawanych nowych mieszkań, czyli ok. 200 tys. rocznie. Dziś przed nami na pewno trudny czas, stąd wakacje kredytowe i pomoc tym, którzy nie są w stanie spłacać swoich zobowiązań kredytowych. Oczekiwanie wobec systemu finansowego są duże i czasami przesadzone. Nie wszystkie kwestie da się załatwić systemem podatkowym. Wprowadzanie kolejnych rozwiązań, które by w podatku dochodowym od osób fizycznych komplikowały ten system podatkowy, który dzisiaj mamy, nie jest moim zdaniem najszczęśliwszym rozwiązaniem” – mówił Artur Soboń, wiceminister finansów.

Paweł Borys z Polskiego Funduszu Rozwoju pokusił się o prognozę dla rynku real estate.  „Jeśli popatrzymy na obecne stopy procentowe i wzrost gospodarczy, to na 6-12 miesięcy rysuje się niezbyt optymistyczny scenariusz. Musimy liczyć się z tym, że problemy z wysokością stóp procentowych będą trwały do 2024 r. Ten rok uważa się za czas, w którym gospodarka może wrócić do względnej równowagi. Inflacja bazowa w ciągu 4-6 miesięcy pewnie osiągnie swój szczyt” – prognozował Borys.

„Odcięcie kredytów obcięło ok. 70 proc. kupujących. Część nabywców, za gotówkę, nadal jednak kupuje mieszkania zarówno pod wynajem, ale też jako zabezpieczenie. Naszą obawą są też niestabilne ceny materiałów, robocizny i ceny energii. Ceny są tak „rozhuśtane”, że nie jesteśmy w stanie w niektórych sytuacjach kontraktować inwestycji. Jesteśmy więc w momencie wyczekiwania. Zastanawiamy się, co możemy przemodelować, co możemy zmienić w tym trudnym czasie” – mówił Grzegorz Kiełpsz, prezes Zarządu Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

Goście dyskutowali to tym, jakich rozwiązań szukać w sytuacji, w której nie zmniejszył się popyt na mieszkania, a jednak zmniejszyła się sprzedaż. Rozwiązań rysuje się wiele: jednym z nich może być wspomniane już ulga na zakup mieszkań na wynajem, Innym pomysłem są kasy oszczędnościowo-budowlane, a nawet kredyt stały na 2%.

Krzysztof Pietraszkiewicz, prezes Związku Banków Polskich, postawił tezę, że od 2012 roku polski system bankowy jest na równi pochyłej. „Relacja kredytów do PKB staje się mniejsza. Jeśli chodzi o mikro i małe przedsiębiorstwa możemy powiedzieć, że mamy constans. Dobrze się stało, że odnotowaliśmy pewien spadek, jeśli chodzi o kredyty konsumenckie. Dla mnie sytuacja, gdy udzielamy ok. 50 mld kredytów rocznie jest stanem normalnym. Powinniśmy wrócić do systemu oszczędzania na zakup i połączyć to z oszczędzaniem w systemie emerytalnym” – mówił Pietraszkiewicz.

Transformacja miast odpowiedzią na kryzys

Gościem specjalnym wydarzenia był twórca idei „15-minutowego miasta” profesor Carlos Moreno, naukowiec o międzynarodowej renomie, specjalizujący się w badaniu współczesnych wyzwań metropolii, dyrektor naukowy w Uniwersytecie Sorbońskim w Paryżu. „Miasto 15-minutowe powinno służyć spełnianiu kilku potrzeb: życia codziennego, pracy, zaopatrzenia np. w codzienne zakupy, dbałości o sąsiedztwo i dobro wspólne, nauki i radości takiej jak np. przyjemności korzystania z dóbr kultury” – mówił badacz.

Podczas swojego wystąpienia zwracał uwagę, że miasto powinno spełniać podstawowe potrzeby mieszkańców w ciągu kwadransa i zmuszając go do poruszania się w jak najmniejszej odległości. To sprawi, że będzie miastem zrównoważonym, którego funkcjonowanie nie wpływa negatywnie na  klimat. A jak podkreślał, to miasta są największymi emitentami gazów cieplarnianych. Prof. Moreno zaznaczył, że zmiany klimatu są obecnie największym wyzwaniem stojącym przed miastami.

„Musimy oczywiście sadzić więcej drzew w miastach, ale wyzwań jest znacznie więcej. Musimy zmienić nasz sposób funkcjonowania i funkcjonowania miast. COVID-19 pokazał, że zmiany mogą zajść natychmiast” – mówił prof. Carlos Moreno.

„W miastach jest mnóstwo budynków, które w zasadzie nie są używane. Są zamknięte przez ok. 60 proc. czasu. Nie funkcjonują w nich aktywności społeczne, rodzinne, ekonomiczne. Jedno z założeń idei miasta 15-minutowego zakłada wykorzystywania tych przestrzeni. Mapa drogowa dla miast powinna więc zmierzać w kierunku zmian naszych miast i naszego stylu życia” – dodał profesor.

Przeczytaj także: Jak nowa ustawa deweloperska wpłynie na branżę mieszkaniową?

Lex Deweloper w praktyce

Goście dyskutowali też o ustawie mieszkaniowej lex deweloper, która funkcjonuje już od 2018 roku. Grono miast, które zdecydowały się zastosować obowiązujące ułatwienia w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych, wciąż nie jest jednak duże. Jednym z pozytywnych przykładów jest Warszawa, gdzie deweloperzy nawiązali dialog z prezydentem Miasta Warszawa w temacie usprawnienia urbanistyki i realizacji projektów mieszkaniowych. Dzięki temu największe zagłębie biurowe w stolicy może stać się wielofunkcyjną dzielnicą tętniącą życiem również po godzinach pracy.

„Przeszliśmy transformację wewnętrzną i okazało się, że ten projekt to nie jest zło. Każdy przepis ma wady, ale tu udało się je poprawić. Obawialiśmy się, bo w pierwszych wersjach ustawy, decyzję miał podejmować wojewoda. Terminy były zabójcze – 3 dni na weryfikację dokumentacji, to zbyt krótki okres. Udało się jednak wypracować dialog, jeśli chodzi o proces przygotowania wniosku i jego transparentność” – mówił Michał Olszewski, zastępca prezydenta m.st. Warszawy.

„Jestem bardzo dumna z Warszawy, ponieważ mądrze korzysta z ustawy dla dobra swoich mieszkańców. W ramach inwestycji zostanie oddanych dla mieszkańców 1 500 mieszkań, szkoła publiczna dla 450 dzieci i trzy parki; linie wysokiego napięcia zostaną schowane pod ziemię, a betonowy „Mordor” zostanie zazieleniony” – mówiła Małgorzata Turek z firmy Echo Investment.

źródło: PZFD