Koncentrujemy się na celach projektu

Wśród wielu projektów, jakie państwo zrealizowali, na pewno znalazły się szczególne wyzwania?

Nasz zespół tworzą doświadczeni projektanci instalacji, wielu z nas pracuje w tym gronie od 1989 roku. Pierwsze duże projekty robiliśmy we współpracy z firmami niemieckimi i austriackimi. My mieliśmy bardzo dobre przygotowanie teoretyczne i umiejętności praktyczne, w tym skomplikowanych obliczeń, a oni dostęp do wiedzy o nowych technologiach. Był to czas wchodzenia do Polski technologii wentylacyjnych i klimatyzacyjnych. Od 1992 r. funkcjonujemy jako samodzielna firma Polcon Consulting Sp. z o.o.

Mieliśmy możliwość obserwowania zmian w budownictwie na świecie i w Polsce, realizowaliśmy pionierskie projekty. Był wśród nich np. pierwszy nowoczesny budynek wysokościowy – LIM Centre w Warszawie (a w nim m.in. Hotel Marriott) czy pierwszy terminal Lotniska im. Chopina w Warszawie – w 1993 r. wykonaliśmy dla niego projekt instalacji ogrzewania i chłodzenia. Wówczas były to jedne z nielicznych nowoczesnych instalacji w standardzie europejskim w naszym kraju.

Później, w latach 2008–2014, wykonywaliśmy projekty wszystkich instalacji, łącznie z sieciami zewnętrznymi i płytą, również dla drugiego terminala tego lotniska. Zawdzięczamy to zlecenie m.in. niezawodnej, sprawnej eksploatacji instalacji w pierwszym terminalu.

Ciekawym i wymagającym obiektem był także budynek Biblioteki Uniwersytetu Warszawskiego, dla którego projekt instalacji wykonaliśmy w 1999 roku. Trzeba tam było zastosować klimatyzację precyzyjną i zapewnić jej niezawodne działanie w każdych warunkach.

Wyposażyliśmy ten budynek w dwa źródła ciepła – węzeł cieplny i kotłownię gazową, które się wspomagały i w razie konieczności zastępowały. Nie było wówczas takich gwarancji dostaw ciepła i gazu jak teraz i w razie awarii jednego ze źródeł drugie zasilało instalację klimatyzacji, wymaganej dla cennych zbiorów nie tylko w magazynach, ale też w czytelniach.

Obecnie mamy takie gwarancje niezawodności dostaw energii cieplnej lub gazu, że w obiekcie tym zdecydowano się na użytkowanie tylko jednego źródła.

Biblioteka UW uznawana jest za wzór integracji obiektu ze środowiskiem.

Było to rzeczywiście duże wyzwanie. Kolejnym był budynek wysokościowy Rondo 1 w Warszawie, który projektowaliśmy w latach 2002–2008 – począwszy od koncepcji, po projekty aranżacji. Uznany został wówczas za jeden z najlepszych budynków biurowych w Europie Środkowo-Wschodniej i zdobył wiele nagród. Ciekawostką jest, że był trzykrotnie sprzedawany, za każdym razem za coraz wyższe sumy, na podstawie wycen audytorów niemieckich.

Przy tym projekcie współpracowaliśmy z architektami światowej sławy – najpierw z niemieckim biurem architektonicznym RKW z Düsseldorfu, a następnie z amerykańskim biurem SOM, twórcą m.in. Twin Towers w Nowym Jorku.

Zastosowaliśmy w Rondzie szereg innowacyjnych systemów, jak np. tryskacze okienne, które w razie konieczności zraszały szklaną ścianę między częścią biurową a wielopiętrowym patio, zwiększając jego odporność ogniową i umożliwiając zastosowanie tego spektakularnego rozwiązania architektonicznego. Był to jeden z pionierskich budynków wysokościowych w Polsce i projektanci musieli rozwiązać wiele niestandardowych problemów związanych np. z minimalizacją wielkości szachtów instalacyjnych i przestrzeni technicznych dla zwiększenia współczynnika powierzchni wynajmu.

W ponad 40-piętrowych budynkach problem ten jest bardzo istotny, gdyż kilka metrów mniej na powierzchnie techniczne na każdym poziomie daje łącznie setki metrów powierzchni użytkowych do wynajęcia. Ten obiekt to nasza ważna rekomendacja – pokazuje, że podejmujemy i realizujemy największe, najtrudniejsze wyzwania.

Bardzo ciekawym projektem, za który dostaliśmy nagrodę Pascal 2015, był budynek Muzeum Historii Żydów Polskich POLIN. Nietypowa architektura i konieczność praktycznie całkowitego ukrycia instalacji oraz wysokie wymagania dla klimatyzacji były dla projektantów dużym wyzwaniem. W sprostaniu im pomógł fakt, że używaliśmy technologii projektowania 3D. Umożliwiła ona m.in. koordynację przebiegu instalacji ze stalowymi elementami konstrukcyjnymi budynku.

Kolejnym wielkim zadaniem było dla nas wykonanie projektu wszystkich instalacji w najwyższym w Warszawie budynku – Warsaw Spire. Instalacje stworzyliśmy w technologii 3D, a w trakcie tej inwestycji powstał jeden z pierwszych modeli architektoniczno-instalacyjnych BIM.

Realizowaliśmy też np. ciekawe projekty budynku Agory z klimatyzacją podpodłogową czy LOT-u z chłodzonymi stropami w strukturze żelbetowej – nie sposób wszystkich wymienić.

Jak radzić sobie na rynku z konkurencją?

Przez ponad 25 lat pracy byliśmy świadkami dużych zmian w budownictwie. Od dużego boomu, szczególnie pod koniec lat 90. i na początku wieku, do dużej bessy w ostatnich 10 latach. Od dwóch lat zauważamy na rynku oznaki pewnego ożywienia.

Bessa i duża konkurencja na rynku projektowym, zarówno pomiędzy profesjonalnymi biurami, jak i „wolnymi strzelcami”, spowodowały, że ceny usług projektowych zdecydowanie spadły. Deweloperzy i inwestorzy wykorzystują tę sytuację bez skrupułów, często nie zdając sobie sprawy z dodatkowych kosztów, jakie powoduje niestarannie i zbyt szybko zrobiony projekt. Te dodatkowe koszty są lokowane w innych budżetach niż środki na projektowanie, pojawiają się więc później i mogą być niemałe.

Żeby stawić czoła tej sytuacji, musieliśmy odejść od wykonywania projektów standardowych budynków, np. mieszkaniówki lub typowych biurowców, gdzie w związku ze stosowaniem prostych i powtarzalnych rozwiązań projektowych ceny spadły najbardziej. A takie powtarzalne projekty stanowią ok. 80% rynku.

Skupiliśmy się na nowoczesnych, energooszczędnych budynkach i nowoczesnych technologiach ich projektowania.

Po pierwsze, opanowaliśmy projektowanie w systemie 3D, który umożliwia np. minimalizację zajętej przez instalacje przestrzeni w budynku. Używamy m.in. oprogramowania Revit MEP i MagiCAD.

Po drugie, stale pogłębiamy wiedzę i umiejętności przeprowadzania analiz i symulacji energetycznych funkcjonowania budynków dla różnych systemów grzewczych i klimatyzacyjnych już na etapie koncepcji. Pozwala to przeprowadzać bardzo ważne dla klientów analizy kosztów eksploatacyjnych i inwestycyjnych, czasu zwrotu różnych wariantów instalacji.

Do symulacji energetycznych stosujemy profesjonalne szwedzkie oprogramowanie IDA ICE oraz Earth Energy Designer do obliczeń wydajności wymienników geotermalnych. Obliczenia inżynierskie przeprowadzamy przy użyciu oprogramowania niemieckiej firmy Solar Computer.

Po trzecie, i chyba najważniejsze, mamy zespół kilkudziesięciu doświadczonych specjalistów, którzy opanowali najnowsze technologie, i stale wdrażamy młodych projektantów do największych wyzwań. Do pełnego sukcesu potrzeba nam tylko nastawienia inwestorów na realizację nowoczesnych obiektów najlepszymi technikami.

Czego chcą dziś inwestorzy?

Wszyscy oczekują spełnienia nowych wymagań, zwłaszcza rosnących co parę lat wymogów energetycznych. Kluczową rolę w ich osiągnięciu odgrywają technologie i instalacje HVAC. Muszą one pracować coraz wydajniej, a koszt ich eksploatacji musi być coraz niższy. Nieprofesjonalne projektowanie powoduje wzrost kosztów inwestycyjnych i eksploatacyjnych, dlatego tak ważna jest obecnie rozbudowana koncepcja instalacyjna, tworzona we współpracy z architektem już na początkowym etapie inwestycji.

Oczywiście priorytety dla inwestycji formułuje klient – inwestor lub deweloper. Jeżeli budynek powstaje pod wynajem, a następnie jest sprzedawany w całości, podstawowym oczekiwaniem są niskie koszty inwestycyjne. Inwestorzy budujący dla siebie analizują okresy zwrotu różnych wariantów i często decydują się na kosztowniejsze nakłady w celu osiągnięcia ekonomiczniej eksploatacji – to dla wielu z nich podstawowa kwestia.

Jak inwestorzy traktują certyfikowanie budynków, np. LEED?

Certyfikaty BREEAM czy LEED mają w dużym stopniu znaczenie marketingowe – pozwalają sklasyfikować budynek międzynarodowym koncernom poszukującym powierzchni biurowych pod wynajem. Nie wynikają z nich wprost rzeczywiste oszczędności w kosztach eksploatacji – te zależą od dobrego, przemyślanego i potwierdzonego obliczeniami symulacyjnymi projektu.

Czy często zleca się dziś budowę inteligentnych obiektów?

Pojęcie budynek inteligentny jest już nieco przestarzałe. Nowoczesne budynki muszą być wyposażone we wszystkie niezbędne systemy pomiarowe, regulacyjne i optymalizujące pracę wszelkich instalacji. To, co jeszcze 10–15 lat temu było nowinką, dziś jest standardem. Konieczność precyzyjnego pomiaru zużycia energii elektrycznej, cieplnej i do chłodzenia przez najemców oraz regulacji wydajności poszczególnych instalacji w zależności od rzeczywistych chwilowych wymagań i obciążeń jest niezbędna w każdym budynku, który chce się liczyć na rynku wynajmu.

Czy przyszłością jest projektowanie BIM?

Projektowanie w systemie BIM jest popularne głównie w krajach anglosaskich, skandynawskich i USA. Nawet w bogatych krajach Europy Zachodniej, jak Niemcy i Austria, technologia ta jest jeszcze w powijakach.

W ostatnich dwóch latach wykonywaliśmy w technice 3D kilka projektów będących naszym wkładem do wielobranżowego modelu BIM sporządzanego przez firmy niemieckie i austriackie w różnych krajach.

Z naszych doświadczeń wynika, że projekty te są wykonywane w takiej technologii, ponieważ kierownictwo tych firm postawiło sobie taki cel, a nie było to wymaganie wykonawcy czy rynku. Co więcej, wykonawcy – firmy budowlane – chcą otrzymywać rysunki na budowie w tradycyjnej formie „płaskich” plików *.dwg i *.pdf.

Na razie mało kto posługuje się w trakcie realizacji wysokowydajnymi komputerami i monitorami do odczytywania modelu BIM.

W Polsce sytuacja wygląda podobnie – nie ma jeszcze zapotrzebowania na projektowanie w BIM. Z naszego doświadczenia przy realizacji wielu projektów sporządzonych w 3D wynika, że jeszcze nikt z wykonawców nie korzystał z zalet stosowania modeli BIM.

Kolejna kwestia to koszty.

Zarówno architekci, jak i projektanci instalacji nie są w stanie opracowywać projektów w BIM za kwoty, jakie oferuje obecnie rynek.

Inwestorzy często przeznaczają na projekt mniej niż 3% kosztów realizacji. A nowe technologie projektowania to nie tylko koszt pracy wykształconych specjalistów, ale też nowego drogiego sprzętu, a zwłaszcza bardzo kosztownego oprogramowania. Są też jednak sygnały mogące świadczyć o ewolucji podejścia do BIM.

Widzimy, że szereg dużych firm wykonawczych, w tym generalnych wykonawców, szkoli pracowników i przygotowuje się do pracy w tym systemie. Daje to nadzieję, że technika ta w najbliższym dziesięcioleciu stanie się bardziej popularna. Wiele zależy jednak od tego, czy inwestorzy i wykonawcy dostrzegą w BIM korzyść finansową.

Jaki więc nazwać najlepsze obecnie projektowanie?

To projektowanie zintegrowane. Żeby zrealizować budynek wysokiej klasy, wymagane jest interaktywne podejście do procesu projektowania. Oznacza to, że wszystkie zainteresowane strony, wszyscy zaangażowani w planowanie, projektowanie, użytkowanie, budowę, eksploatację i utrzymanie obiektu, muszą w pełni zrozumieć problemy i obawy innych i ściśle współpracować na wszystkich etapach projektu.

„Design charrette”, czyli skoncentrowane na celach projektu sesje „burzy mózgów” wszystkich współpracujących stron, które odbywają się na początku procesu projektowania, zachęcają do wymiany pomysłów i informacji oraz pomagają w kształtowaniu zintegrowanych rozwiązań projektowych.

Członkowie zespołu ze wszystkich zainteresowanych stron są zachęcani do zrozumienia i rozwiązywania problemów spoza swojej dziedziny.

„Design charrette” jest szczególnie pomocne w złożonych sytuacjach, gdy wiele osób reprezentuje interesy klienta i często sprzeczne potrzeby różnych stron zainteresowanych realizacją przedsięwzięcia. Nie zawsze od razu znajdowane są w pełni satysfakcjonujące wszystkich rozwiązania, ale najważniejsza jest możliwość wspólnego przeanalizowania zagadnień.

Elementy projektowania zintegrowanego są stosowane tylko przez bardzo profesjonalnych deweloperów i inwestorów. W dużej mierze polega ono na systematycznych i regularnych spotkaniach, w których biorą udział wszyscy projektanci i konsultanci, gdzie omawiane są wspólnie problemy poszczególnych współudziałowców procesu projektowego i później realizacyjnego. Dzięki temu każdy ma pojęcie o problemach innych, nawet jeżeli nie dotyczą one jego branży. Oczywiście takie projektowanie jest możliwe tylko w przypadku zapewnienia odpowiedniego honorarium.

Jeżeli biuro projektowe i pracujący w nim projektanci muszą realizować równolegle kilka dużych projektów, żeby zarobić na utrzymanie, trudno im angażować się jednocześnie w kilka inwestycji prowadzonych metodą zintegrowanego projektowania.

Nie wystarczy sporządzić zintegrowany wielobranżowo projekt budynku. Ważne jest również określenie rzeczywistych efektów, jakie przyniosły te zintegrowane rozwiązania projektowe.

W celu sprawdzenia, czy nasze cele projektowe zostały osiągnięte i będą realizowane w całym okresie użytkowania obiektu, niezbędne jest przeprowadzenie oceny rzeczywistego funkcjonowania rozwiązań projektowych poprzez kontrolę ich pracy i kosztów poszczególnych systemów oraz rzeczywistych, uzyskiwanych przez nie, osiągów i wydajności.

Zatem to w ludziach, a nie tylko narzędziach tkwi klucz do sukcesu.

To nasz największy kapitał. W firmie funkcjonują cztery zespoły projektujące instalacje techniczne – wentylację i klimatyzację, ogrzewanie i chłodzenie, wod-kan oraz sieci zewnętrzne, a także dwa zespoły projektujące instalacje elektryczne i teletechniczne. Szefowie tych zespołów są w większości udziałowcami firmy i związani są z nią od wielu lat.

Do poszczególnych zespołów przydzieleni są projektanci branżowi i asystenci – w razie konieczności pomagają sobie międzyzespołowo.

Projektanci branżowi będący specjalistami w swoich branżach, np. w zakresie klimatyzacji, wentylacji pożarowej, instalacji niskoprądowych itp., współdziałają ze wszystkimi zespołami, wspomagając je swoją specjalistyczną wiedzą. Stale inwestujemy w ten kapitał – szkolimy się, zdobywamy nowe kompetencje i umiejętności.

A narzędzia, owszem, są ważne, ale nie najważniejsze.

Chcesz być na bieżąco? Zapisz się do naszego newslettera!