Obowiązki i prawa inspektora nadzoru inwestorskiego (cz. 2)

Obowiązki inspektora nadzoru inwestycyjnego wynikające z ustawy Prawo budowlane – cd.

Nie ma obecnie żadnych ogólnie obowiązujących przepisów regulujących odbiory robót budowlanych, tak przejściowych, jak i końcowych. Kwestie te pozostawione są do uregulowania przez same strony umowy o roboty budowlane (a w praktyce, ze względu na zlecanie większości robot w procedurach przetargowych, decyduje o tym inwestor przygotowujący dokumentację przetargową). Zwyczajowo utarło się, że roboty ulegające zakryciu i zanikające, zgłaszane przez kierownika budowy lub kierownika robót (jest to jego ustawowy obowiązek, o czym przypomina mu art. 22 Prawa budowlanego [4]), odbierane są na podstawie wpisów dokonywanych przez inspektora w dzienniku budowy.

Warto zauważyć, że nie ma również żadnego oficjalnego katalogu tego typu robót, można jedynie ogólnie stwierdzić, że zakryciu ulegają te roboty, których efekty pozostają w obiekcie, lecz po wykonaniu kolejnych robót przestają być widoczne (jak zbrojenie konstrukcji po jej zabetonowaniu, izolacje po wykonaniu warstw zabezpieczających czy, aby pozostać przy robotach instalacyjnych, malowanie rur instalacji po zamontowaniu np. izolacji termicznej).

Z kolei za roboty zanikające przyjęło się uważać te prace, które są konieczne dla wykonania robót podstawowych, lecz mają charakter tymczasowy i po wykonaniu robót podstawowych są demontowane (jak np. deskowania czy rusztowania). W razie zlekceważenia przez kierownika obowiązku zgłoszenia takich robót do odbioru inspektor jest w pełni uprawniony do żądania ich odkrycia (choć oczywiście nie musi z tego uprawnienia korzystać), a zwyczajowe zasady (do końca 1994 roku mające rangę przepisu wykonawczego) przewidywały, niezależnie od wyniku dokonanego sprawdzenia, poniesienie konsekwencji finansowych (odkrycie, często wiążące się ze zniszczeniem nawet prawidłowo wykonanych robót i ich ponowne odtworzenie) przez stronę winną zaniedbania formalnego.

Szczególnym momentem dla każdej budowy jest okres kończenia robót i zgłaszania obiektu do końcowego odbioru. Wspomniane już archiwalne przepisy wykonawcze do poprzedniej ustawy z roku 1974 [3] obowiązkom inspektora z tym związanym poświęcały cały rozdział, natomiast obecny zapis ustawowy jest bardzo lakoniczny i wspomina jedynie o „przygotowaniu i udziale w czynnościach odbioru” (art. 25 pkt 3 Prawa budowlanego [4]).

Zatem znowu sięgając do regulacji zwyczajowych, można przyjąć, że wpisane w dzienniku budowy oświadczenie kierownika budowy o zakończeniu robót i gotowości obiektu do odbioru końcowego powinno być poświadczone przez inspektora nadzoru inwestorskiego. Oraz że dopiero takie poświadczenie winno powodować podjęcie dalszych czynności odbiorowych, wynikających już z treści umowy o realizację, jak np. powołanie przez inwestora komisji odbiorowej i rozpoczęcie jej prac.

Należy w tym miejscu zwrócić uwagę na dwie bardzo istotne kwestie, niekiedy błędnie interpretowane. Otóż z punktu widzenia przepisów gotowość obiektu do końcowego odbioru to nie tylko fizyczne zakończenie wszystkich przewidzianych dokumentacją projektową robót i uporządkowanie terenu po budowie, ale także gotowość formalna, tj. zgromadzenie wszystkich potrzebnych dokumentów formalno-prawnych.

Chodzi tu przede wszystkim o dokumentację powykonawczą w rozumieniu definicji art. 3 Prawa budowlanego:

Art. 3. Ilekroć w ustawie jest mowa o: (...)

13) dokumentacji budowy – należy przez to rozumieć pozwolenie na budowę wraz z załączonym projektem budowlanym, dziennik budowy, protokoły odbiorów częściowych i końcowych, w miarę potrzeby, rysunki i opisy służące realizacji obiektu, operaty geodezyjne i książkę obmiarów, a w przypadku realizacji obiektów metodą montażu – także dziennik montażu;

14) dokumentacji powykonawczej – należy przez to rozumieć dokumentację budowy z naniesionymi zmianami dokonanymi w toku wykonywania robót oraz geodezyjnymi pomiarami powykonawczymi.

Należy również przedstawić pozostałe dokumenty niezbędne inwestorowi do formalnego zakończenia budowy i zgłoszenia zamiaru rozpoczęcia użytkowania w organie nadzoru budowlanego lub złożenia w tym organie wniosku o wydanie decyzji administracyjnej o pozwoleniu na użytkowanie według art. 54 i 57 ustawy.

Drugą niejasną kwestią jest rola, jaką pełni inspektor nadzoru w trakcie prac komisji odbiorowej powołanej przez inwestora. Wydaje się, że nie ma praktycznego uzasadnienia dla wpisywania w skład tej komisji inspektora nadzoru, jeśli dokonał on już wspomnianego poświadczenia gotowości do odbioru w dzienniku budowy. W takiej sytuacji przedmiotem działań komisji jest bowiem ocena pracy zarówno wykonawcy robót, jak i inspektora, który kompletność, jakość i dokumenty formalne tych robót już sprawdził i zaakceptował.

Bezdyskusyjna jest natomiast potrzeba udziału inspektora niejako w tle prac komisji i jego gotowość do udzielania członkom komisji (którzy wcale nie muszą być fachowcami z zakresu budownictwa) potrzebnych wyjaśnień. Wyjaśnienia takie czasami przybierają wręcz (w pełni uzasadnioną) postać obrony wykonawcy robót (i samego siebie) przed stosunkowo częstymi próbami wymuszenia od wykonawcy w trakcie czynności odbiorowych pewnych dodatkowych, pozaumownych robót czy też podniesienia ich standardu do poziomu wyższego niż wynikający z dokumentacji projektowej, czy specyfikacji technicznych.

Bardzo istotnym, obligatoryjnym obowiązkiem inspektora jest zapisane w pkt. 4 art. 25 potwierdzanie faktycznie wykonanych robót, czyli w terminologii bardziej budowlanej sprawdzanie obmiarów robót, a także (to już jako obowiązek fakultatywny, na ewentualne żądanie inwestora) kontrolowanie rozliczeń finansowych budowy. W tym miejscu wyraźnie widać, że chociaż przepisy obecnego Prawa budowlanego nie wspominają nic o powiązaniu działań inspektora nadzoru z treścią umowy zawartej pomiędzy inwestorem a wykonawcą, jest oczywiste, że dokument ten ma spory wpływ na przebieg nadzoru inwestorskiego.

I tak na praktyczny zakres obowiązków i nakład pracy po stronie inspektora nadzoru podstawowy wpływ ma rodzaj zapisanego w tej umowie systemu rozliczenia robót − wpływ ten jest zdecydowanie najmniejszy w umowach typu ryczałtowego (zgodnie z art. 632 Kodeksu cywilnego) i bardzo znaczny przy formule wynagrodzenia opartej o szczegółowy kosztorys powykonawczy według art. 628 kc:

Art. 628 § 1. Wysokość wynagrodzenia za wykonanie dzieła można określić przez wskazanie podstaw do jego ustalenia. (...)

W tej sytuacji inspektor grzęźnie w szczegółowym obmierzaniu wykonanych robót, w katalogach nakładów rzeczowych (popularnych KNR-ach) lub innych przyjętych katalogach z normatywami nakładów robocizny, materiałów i pracy sprzętu, w analizie zasadności przyjętych pozycji rozliczeniowych, sprawdzaniu kalkulacji indywidualnych, fakturach za zakupione materiały czy pracę wypożyczonego sprzętu, nanoszeniu poprawek, sprawdzaniu mnożeń i dodawań wynikających z tych poprawek w formularzu kosztorysu itd.

Przy kontrolowaniu rozliczeń finansowych inspektor musi też niemal nagminnie rozstrzygać problemy generowane przez mankamenty dokumentacji projektowej i sztywne, z reguły niepasujące do realiów budownictwa, przepisy finansowe.

Standardowym sposobem wyłonienia wykonawcy robót budowlanych jest dzisiaj tryb przetargowy, w ramach którego:

• dokumentacja projektowa opracowana uprzednio na zlecenie zamawiającego trafia w ręce kosztorysanta opracowującego wymagany przepisami o zamówieniach publicznych kosztorys inwestorski,
• powstaje lepszy lub gorszy kosztorys inwestorski (częściej gorszy niż lepszy, bo z reguły tworzony w pośpiechu, za marne wynagrodzenie, bez wizji lokalnej, poza tym „kosztorysować może każdy”, nie jest to, jak widać z przytoczonego w poprzedniej części art. 12 ustawy [4], samodzielna funkcja techniczna w budownictwie),
• odcinana jest prawa strona kosztorysu zawierająca wielkości finansowe, lewa część przekazywana jest jako przedmiar robót oferentom do przygotowania propozycji cenowych,
• oferenci, napotykając w specyfikacji istotnych warunków zamówienia gotowy druk formularza cenowego, idą najczęściej po linii najmniejszego oporu (przynajmniej ci mało roztropni) i ochoczo wypełnią go, bez przeprowadzenia wizji i obejrzenia dokumentacji technicznej, własnymi cenami (często bez jakiejkolwiek analizy rzeczywistych warunków wykonania danej pracy),
• zamawiający otrzyma pewną liczbę ofert, wybierze, bardziej czy mniej uczciwie, najkorzystniejszą, zwykle będzie to oferta najtańsza, i zawrze umowę.

Umowa ta, zgodnie z preferowanym rozwiązaniem, zawierać będzie ryczałtową formę wynagrodzenia wykonawcy, w najlepszym razie ryczałtowo-ilościową (tj. wynagrodzenie kosztorysowe według art. 629 kc). Taką umowę i wspomnianą dokumentację projektową dostanie następnie inspektor nadzoru do realizacji. Jego wpływ na jakość opracowanej dokumentacji i treść umowy bywa zwykle żaden, powstały one w momencie, gdy osoba inspektora nadzoru (zwłaszcza gdy nie będzie on pracownikiem własnym inwestora) nie była jeszcze wyłoniona (patrz cytowany w poprzedniej części art. 41 ust. 4 ustawy).

Dostając do ręki taką, zwykle marnej jakości i niekompletną, dokumentację oraz ryczałtową umowę, zawartą na podstawie byle jak skleconego przedmiaru z kosztorysu inwestorskiego i równie słabo opracowanej oferty, dodatkowo znając nieprzejednane stanowisko księgowego inwestora (niedopuszczającego nawet myśli o przekroczeniu sumy wartości robót wpisanych do umowy pomiędzy inwestorem a wykonawcą), inspektor nadzoru musi poradzić sobie z rozliczeniem robót także w sytuacjach, gdy przebieg realizacji zupełnie nie odpowiada założeniom dokumentacyjno-umownym.

Rozważmy prosty przykład. W kosztorysie ofertowym wybranego wykonawcy występują, w pełni zgodne z przedmiarem robót przekazanym oferentom, rusztowania ramowe warszawskie przesuwne. Kosztorysant założył ich czterokrotne ustawienie na każdej z czterech wysokich kondygnacji przemysłowego budynku (do murowania ścianek działowych, do tynkowania ścian i sufitów, do robót malarskich i osobno do robót instalacyjnych) oraz odpowiednią, zgodną z zasadami kalkulacji z rozdziału 16 KNR-u 2-02, liczbę przesunięć.

Rozwiązanie to zostało przyjęte i wycenione w ofercie przez wykonawcę. W trakcie realizacji okazuje się jednak, że ze względu na dużą liczbę fundamentów technologicznych ustawienie w wielu miejscach rusztowań do murowania i tynkowania jest praktycznie niemożliwe, ponadto ze względu na równolegle prowadzony montaż urządzeń technologicznych (siłami własnymi inwestora) zachodzi konieczność częstego, niewynikającego z technologii robót budowlanych, ich przestawiania czy wręcz okresowego demontowania.

Przy robotach malarskich w ogóle nie ma już mowy o żadnych rusztowaniach, wnętrze budynku nafaszerowane jest technologią, rurociągami instalacji przemysłowych w delikatnych izolacjach zabezpieczonych blachą aluminiową, szafami sterowniczymi, kablami, osprzętem oświetleniowym itd. Roboty te wykonywane są więc z poziomu drabin i indywidualnie konstruowanych pomostów opieranych także na urządzeniach, w kilku miejscach przez ekipę alpinistów.

Wszystko to kosztuje dużo więcej niż w założeniach, mówiących o prostym przesuwaniu kolumn rusztowań warszawskich. Wykonawca upiera się przy rozliczeniu faktycznie poniesionych nakładów, proponując odpowiednie, jego zdaniem, finansowe wyliczenie, uwzględniające drewniane rusztowania wewnętrzne na stemplach i rusztowania podwieszone na wieszakach stalowych (także odmienne od faktycznie zastosowanego, ale przecież jakoś trzeba to rozliczyć) oraz ich kilkakrotny montaż i demontaż.

Z kolei inwestor nie chce nawet słyszeć o zwiększeniu należności za wykonanie rusztowań, twierdząc, że doświadczony wykonawca mógł taką sytuację przewidzieć i uwzględnić ją w ofercie, a „kosztorys ślepy ma przecież tylko poglądowe znaczenie”. Co w takiej sytuacji mają uczynić inspektorzy nadzoru (i ten od robót budowlanych, i ten od montażu instalacji)?

Podobna sytuacja: wysoki, 8-kondygnacyjny budynek przemysłowy o konstrukcji stalowej, mający w dużej mierze charakter „skorupy” obudowującej skomplikowaną technologię zakładu branży chemicznej. Żadnego projektu organizacji robót oczywiście nie ma, nie wymagają go bowiem żadne przepisy, a projektowania w tym zakresie uczy się już tylko na kilku wyższych uczelniach. Jest późna jesień, część technologii jest już w budynku zamontowana (największe, najcięższe urządzenia zostały najpierw ustawione na fundamentach, a dopiero później obudowane dalszą częścią konstrukcji i ścian osłonowych).

Dla umożliwienia prowadzenia dalszych robót budowlanych i montażu technologii (równolegle) konieczne jest jak najszybsze zamknięcie i ogrzanie budynku. Wykonane zostają przewidziane projektem pozbawione okien ściany osłonowe z ocieplonej, powlekanej blachy fałdowej, co pozwala zimą prowadzić dalsze roboty budowlane – murowane są ścianki działowe, kładzione tynki, podkłady pod posadzki, wykonywane roboty okładzinowe i posadzkowe, malarskie, no i oczywiście montaż skomplikowanych elementów instalacji sanitarnych i elektrycznych.

Transport materiałów na poszczególne kondygnacje (cegła, zaprawa, terakota, glazura, kleje, farby, elementy rusztowań, rury, zawory, grzejniki, pompy, szafy sterownicze itd.) odbywa się ręcznie, wąską, niewygodną klatką schodową, nie ma bowiem żadnej możliwości ustawienia przy budynku wyciągu przyściennego. Wyciąg taki występował natomiast jako sposób transportu w poszczególnych pozycjach przedmiaru robót przekazanego przez inwestora do przygotowania ofert, związane z nim niewielkie nakłady finansowe na robociznę i sprzęt zostały uwzględnione w kosztorysie ofertowym wybranego wykonawcy.

Obecnie wykonawca ten proponuje rozliczenie transportu materiałów według rzeczywistych nakładów, za podstawę przyjmując pozycję dotyczącą wynoszenia ziemi i gruzu z piwnic budynku według katalogu KNR 4-01, mnożoną oczywiście przez liczbę pięter. Dokonane przez inspektorów nadzoru oszacowanie skutków finansowych takiego rozliczenia wskazuje, że koszty transportu będą kilkanaście razy większe niż założone w ofercie uwzględniającej zastosowanie wyciągu, w niektórych pozycjach przewyższą cenę samej roboty. Czy inspektorzy mają w zaistniałej sytuacji prawo podpisania się w książce obmiarów pod taką pozycją dotyczącą transportu?

Możliwości rozszerzenia obowiązków inspektora nadzoru inwestorskiego

Ustawa Prawo budowlane reguluje, jak już wspomniano, tylko podstawowe obowiązki inspektora nadzoru inwestorskiego. Zawsze mogą one zostać istotnie rozszerzone w umowie o pełnienie nadzoru, zgodnie z ogólną zasadą zapisaną w art. 353 Kodeksu cywilnego:

Art. 353. 1. Strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny wg swojego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się własności (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego.

Zapis ten oznacza m.in., że w umowie o pełnienie nadzoru nie można wyłączyć (ograniczyć) obowiązków inspektora nadzoru inwestorskiego wymienionych w Prawie budowlane, nie ma natomiast żadnych przeszkód, aby obowiązki te w sposób niemal dowolny rozszerzyć, do funkcji odpowiadających inwestorstwu zastępczemu lub (zgodnie z nowym, modnym nazewnictwem) project managementu.

W wielu konkretnych przypadkach takiego rozszerzenia nie trzeba nawet wpisywać do umowy, zawarte jest ono w jednym, jedynym słowie użytym w pierwszym punkcie art. 25 ustawy [4], a mianowicie, że pilnowanie zgodności realizacji robót obejmuje ich zgodność „z przepisami”. Jeśli mamy w tym miejscu wątpliwość, o jakie to przepisy chodzi, odpowiedź jest oczywista. O wszystkie, jakie tylko mogą być związane z prowadzonymi robotami, włącznie z przepisami BHP (dla których omówienia nie starczyłoby pewnie kilku numerów „Rynku Instalacyjnego”) i np. wspomnianymi już przepisami dotyczącymi ochrony zabytków.

Ponieważ w trakcie prowadzenia typowych dla sieciowych robót instalacyjnych wykopów ziemnych możemy natknąć się na przedmioty zabytkowe, wydaje się, że przydatne może okazać się dla inspektora nadzoru robót sanitarnych zapoznanie się z bardzo ciekawie sformułowanymi, dotyczącymi takiej okoliczności, fragmentami zapisów ustawy z 17 września 2003 r. [6]

Art. 32. 1. Kto, w trakcie prowadzenia robót budowlanych lub ziemnych, odkrył przedmiot, co do którego istnieje przypuszczenie, iż jest on zabytkiem, jest obowiązany: 1) wstrzymać wszelkie roboty mogące uszkodzić lub zniszczyć odkryty przedmiot;

2) zabezpieczyć, przy użyciu dostępnych środków, ten przedmiot i miejsce jego odkrycia;

3) niezwłocznie zawiadomić o tym właściwego wojewódzkiego konserwatora zabytków, a jeśli nie jest to możliwe, właściwego wójta (burmistrza, prezydenta miasta).

2. Wójt (burmistrz, prezydent miasta) jest obowiązany niezwłocznie, nie dłużej niż w terminie

3 dni, przekazać wojewódzkiemu konserwatorowi zabytków przyjęte zawiadomienie, o którym mowa w ust. 1 pkt 3.

3. Wojewódzki konserwator zabytków jest obowiązany w terminie 5 dni od dnia przyjęcia zawiadomienia, o którym mowa w ust. 1 pkt 3 i ust. 2, dokonać oględzin odkrytego przedmiotu.

4. Jeżeli w terminie, określonym w ust. 3, wojewódzki konserwator zabytków nie dokona oględzin odkrytego przedmiotu, przerwane roboty mogą być kontynuowane.

5. Po dokonaniu oględzin odkrytego przedmiotu wojewódzki konserwator zabytków wydaje decyzję:

1) pozwalającą na kontynuację przerwanych robót, jeżeli odkryty przedmiot nie jest zabytkiem;

2) pozwalającą na kontynuację przerwanych robót, jeżeli odkryty przedmiot jest zabytkiem, a kontynuacja robót nie doprowadzi do jego zniszczenia lub uszkodzenia;

3) nakazującą dalsze wstrzymanie robót i przeprowadzenie, na koszt osoby fizycznej lub jednostki organizacyjnej finansującej te roboty, badań archeologicznych w niezbędnym zakresie.

6. Roboty nie mogą być wstrzymane na okres dłuższy niż miesiąc od dnia doręczenia decyzji, o której mowa w ust. 5 pkt 3.

7. Jeżeli w trakcie badań archeologicznych zostanie odkryty zabytek posiadający wyjątkową wartość, wojewódzki konserwator zabytków może wydać decyzję o przedłużeniu okresu wstrzymania robót. Okres wstrzymania robót nie może być jednak dłuższy niż 6 miesięcy od dnia doręczenia decyzji, o której mowa w ust. 5 pkt 3.

8. Po zakończeniu badań archeologicznych, o których mowa w ust. 5 pkt 3, wojewódzki konserwator zabytków wydaje decyzję pozwalającą na kontynuację przerwanych robót. (...)

Art. 35. 1. Przedmioty będące zabytkami archeologicznymi odkrytymi, przypadkowo znalezionymi albo pozyskanymi w wyniku badań archeologicznych stanowią własność Skarbu Państwa.

Przeczytawszy więc tak sformułowane przepisy, inspektor musi udzielić sam sobie odpowiedzi na pytanie, jak sprowadzenie „na kark” nadzorowanej budowy służb konserwatorskich, mogących wstrzymać budowę na okres do pół roku i nakazać na koszt inwestora prowadzenie dalszych badań archeologicznych, ma się do oczywistego wymagania reprezentowania interesów inwestora.

Pewną pomocą przy takiej odpowiedzi będą, być może, kolejne przytoczone niżej zapisy tej ustawy:

Art. 108. 1. Kto niszczy lub uszkadza zabytek, podlega karze pozbawienia wolności od 3 miesięcy do lat 5.

2. Jeżeli sprawca czynu określonego w ust. 1 działa nieumyślnie, podlega grzywnie, karze ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do lat 2.

Art. 115. 1. Kto niezwłocznie nie powiadomił wojewódzkiego konserwatora zabytków lub wójta (burmistrza, prezydenta miasta) o odkryciu w trakcie prowadzenia robót budowlanych lub ziemnych przedmiotu, co do którego istnieje przypuszczenie, iż jest on zabytkiem, a także nie wstrzymał wszelkich robót mogących uszkodzić lub zniszczyć znaleziony przedmiot i nie zabezpieczył, przy użyciu dostępnych środków, tego przedmiotu i miejsca jego znalezienia, podlega karze grzywny.

2. W razie popełnienia wykroczenia określonego w ust. 1 można orzec nawiązkę do wysokości dwudziestokrotnego minimalnego wynagrodzenia na wskazany cel społeczny związany z opieką nad zabytkami. (...)

Art. 34. 1. Osobom, które odkryły bądź przypadkowo znalazły zabytek archeologiczny, przysługuje nagroda, jeżeli dopełniły one obowiązków określonych odpowiednio w art. 32 ust. 1 lub w art. 33 ust. 1.

Prawa inspektora nadzoru inwestorskiego

Prawa inspektora nadzoru są w zasadzie iluzoryczne, opisuje je art. 26 ustawy Prawo budowlane:

Art. 26. Inspektor nadzoru inwestorskiego ma prawo:

1) wydawać kierownikowi budowy lub kierownikowi robót polecenia, potwierdzone wpisem do dziennika budowy, dotyczące: usunięcia nieprawidłowości lub zagrożeń, wykonania prób lub badań, także wymagających odkrycia robót lub elementów zakrytych, oraz przedstawienia ekspertyz dotyczących prowadzonych robót budowlanych i dowodów dopuszczenia do stosowania w budownictwie wyrobów budowlanych oraz urządzeń technicznych,

2) żądać od kierownika budowy lub kierownika robót dokonania poprawek bądź ponownego wykonania wadliwie wykonanych robót, a także wstrzymania dalszych robót budowlanych w przypadku, gdyby ich kontynuacja mogła wywołać zagrożenie bądź spowodować niedopuszczalną niezgodność z projektem lub pozwoleniem na budowę.

Jak więc łatwo zauważyć, są to właściwie prawa do „dobrego wykonywania swoich podstawowych obowiązków” wymienionych w art. 25 ustawy. Dwa szczegółowe uregulowania dotyczące inspektora nadzoru inwestorskiego przynoszą też art. 24 i 27 ustawy:

Art. 24. 1. Łączenie funkcji kierownika budowy i inspektora nadzoru inwestorskiego nie jest dopuszczalne.

Należy tu uściślić, że takie łączenie nie jest dopuszczalne jedynie w ramach tego samego procesu budowlanego (budowy lub wykonywanych robót) i nie ma żadnych formalnych przeszkód, aby ta sama osoba pełniła w jednym czasie obydwie funkcje.

Art. 27. Przy budowie obiektu budowlanego, wymagającego ustanowienia inspektorów nadzoru inwestorskiego w zakresie różnych specjalności, inwestor wyznacza jednego z nich jako koordynatora ich czynności na budowie.

Z tego przepisu wynika dla głównego inspektora nadzoru (w pewnych sytuacjach może być to właśnie inspektor od robót branży sanitarnej) jeszcze jeden obowiązek – koordynowania pracy całego zespołu nadzoru, prowadzenie narad koordynacyjnych itd.

Umowa o nadzór inwestorski – zasady ustalania wynagrodzenia

Możliwe są różne warianty organizacyjne, w których odbywa się pełnienie nadzoru inwestorskiego, przepisy (a właściwie ich brak) dopuszczają, aby podstawą formalną nadzoru była:

• umowa z osobą obcą w stosunku do inwestora, wynajętą przez niego do pełnienia nadzoru inwestorskiego, przy czym może być to umowa z osobą fizyczną lub firmą, w której inspektor ten jest zatrudniony;
• umowa zawarta zgodnie z Kodeksem pracy, tj. nadzór wykonywany przez pracownika firmy inwestora, zatrudnionego na podstawie stałej lub czasowej umowy o pracę, w zakresie obowiązków której znajduje się także pełnienie nadzoru inwestorskiego (nawet jeśli nie jest to w zakresie obowiązków wprost wymienione, to i tak jest w nim najczęściej punkt mówiący o wykonywaniu pozostałych poleceń kierownictwa, a nawet gdyby i tego punktu nie było, w aktualnej sytuacji na rynku pracy dyskusja z pracodawcą na temat zakresu obowiązków jest dość ryzykowna).

Na gruncie Prawa budowlanego, niezależnie od formy powiązania pomiędzy inwestorem i reprezentującym go inspektorem, inspektor jest zawsze konkretną osobą fizyczną, uprawnioną do wykonywania akurat tej samodzielnej funkcji technicznej, podlegającą różnym rodzajom odpowiedzialności.

Jeśli jednak inwestor decyduje się na skorzystanie z usług osoby niebędącej jego pracownikiem własnym, to umowa o pełnienie nadzoru inwestorskiego jest umową cywilno-prawną i odnoszą się do niej przepisy Kodeksu cywilnego dotyczące zlecenia (art. 734 do 751), a jednym z najistotniejszych elementów takiej umowy jest ustalenie wynagrodzenia za nadzór.

Wytyczne w zakresie określania wynagrodzenia za pełnienie nadzoru inwestorskiego (niemające jednak w żadnej mierze charakteru obligatoryjnego) są określone m.in. w katalogach Izby Projektowania Budowlanego – Środowiskowych Zasadach Wyceny Prac Projektowych (z roku 2006, niebawem mają cię ukazać nowe, tegoroczne zasady). Według tego wydawnictwa zasady ustalania wynagrodzeń za pełnienie nadzoru inwestorskiego opracowano, przyjmując jako punkt wyjścia obowiązki i uprawnienia inspektora nadzoru inwestorskiego według art. 25 i 26 ustawy Prawo budowlane, z fakultatywnym uwzględnieniem kontrolowania rozliczeń budowy.

Stawki za nadzór inwestorski przyjmuje się tak jak za nadzór autorski, tj. w formie zryczałtowanej, w następujących wielkościach (S oznacza wartość j.n.p. – jednostki nakładu pracy – w złotych na dany rok, a współczynnik 1,9 przyjęto wg pkt. 1.2.29. „Środowiskowych Zasad”):

1. 12 j.n.p.×1,9×S – za pojedynczy pobyt na budowie przy nadzorze miejscowym;
2. 24 j.n.p.×1,9×S – za nadzór zamiejscowy przy odległościach do 100 km;
3. 30 j.n.p.×1,9×S – za nadzór zamiejscowy przy odległościach od ponad 100 km do 200 km;
4. 48 j.n.p.×1,9×S – za nadzór zamiejscowy przy odległościach 200–400 km;
5. przy nadzorowaniu obiektów odległych o więcej niż 400 km – ilość j.n.p. z pozycji 4) powiększa się przynajmniej o 6 j.n.p. za każde rozpoczęte 100 km.

Dodatkowo stosuje się następujące współczynniki:

• przy nadzorze bez kontrolowania rozliczeń budowy: współczynnik = 1,10;
• przy nadzorze z kontrolowaniem rozliczeń budowy: współczynnik = 1,30.

Za jednorazowy uważa się pobyt inspektora na terenie budowy w jednym dniu, niezależnie od czasu trwania tego pobytu. Pełnienie nadzoru inwestorskiego w tym samym dniu na dwóch różnych budowach stanowiących niezależne tytuły inwestycyjne traktuje się jako dwa odrębne pobyty – również jeżeli budowy znajdują się w jednej miejscowości.

Wymienione wydawnictwo przewiduje też, że liczba niezbędnych pobytów w ramach sprawowanego nadzoru inwestorskiego powinna być wstępnie uzgodniona (w ilości uznanej za niezbędną i wystarczającą do zapewnienia skutecznego czuwania nad zgodnością realizacji z rozwiązaniami technicznymi i użytkowymi projektu) i podana w umowie przed rozpoczęciem realizacji inwestycji.

Przy uzgadnianiu liczby nadzorów należy uwzględnić wielkość i złożoność inwestycji, okres jej realizacji, liczbę podwykonawców, kooperantów itp., a szacunkowo określoną w umowie liczbę pobytów należy operatywnie – uzgadniając obustronnie – korygować, w zależności od rzeczywistych potrzeb.

Inną zawartą w wydawnictwie propozycją jest uproszczone określenie niezbędnej liczby nadzorów w stosunku do wartości robót budowlano-instalacyjnych, przyjmując za uzasadniony:

• dla małych, prostych inwestycji – jeden pobyt na każde 15 000 zł kosztów robót budowlano-instalacyjnych,
• dla większych inwestycji – jeden pobyt na każde 45 000 zł, z dodatkowym zastrzeżeniem, że liczba pobytów inspektora nadzoru na budowie złożonej (trudnej), zakładającej np. przebudowę lub nadbudowę, ocieplenie, wzmocnienie konstrukcji, wymianę stropów, wzmocnienie fundamentów itp., powinna być większa niż wynika z przeliczeń w stosunku do podanych wyżej wartości robót budowlano-instalacyjnych.

Podane stawki zamiejscowego nadzoru autorskiego i inwestorskiego nie obejmują przejazdów, diet i noclegów, których koszty pokrywa zamawiający według ogólnie obowiązujących zasad. Koszty te należy dodatkowo przewidzieć w umowie o sprawowanie nadzoru inwestorskiego.

Wynagrodzenie za nadzór inwestorski może być również ustalane w formie procentu od kosztów inwestycji, przyjmując stawkę 1,5–2,5%, a w uzasadnionych przypadkach do 3%. Do kosztów inwestycji zalicza się koszty robót budowlano-instalacyjnych i montażowych.

Odpowiedzialność inspektora nadzoru inwestorskiego

Inspektor nadzoru inwestorskiego podlega w zakresie swojej działalności ogólnej odpowiedzialności karnej, określonej w ustawie Kodeks karny (m.in. w art. 163), odpowiedzialności cywilnej według ogólnych zasad kc oraz odpowiedzialności karnej i zawodowej określonej w rozdziale 9 i 10 ustawy Prawo budowlane.

Odpowiedzialność dyscyplinarną inspektora nadzoru jako członka właściwej izby samorządu zawodowego regulują przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 2002 roku [9].

Jeśli inspektor nadzoru jest pracownikiem firmy inwestora lub pracownikiem firmy, która z inwestorem zawarła umowę o wykonywanie nadzoru inwestorskiego, przewinienia inspektora mogą także pociągać za sobą odpowiedzialność służbową.

Literatura:

1. Rozporządzenie Prezydenta RP z 16 lutego 1928 r. o prawie budowlanym i zabudowaniu osiedli (DzU RP z 17.04.1939 r. nr 34, poz. 216).
2. Ustawa z dnia 31 stycznia 1961 r. Prawo budowlane (DzU nr 7, poz. 46).
3. Ustawa z dnia 24 października 1974 r. Prawo budowlane (DzU nr 38, poz. 229).
4. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (DzU nr 89, poz. 414 ze zm.).
5. Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 19 listopada 2001 r. w sprawie rodzajów obiektów budowlanych, przy których realizacji jest wymagane ustanowienie inspektora nadzoru inwestorskiego (DzU nr 138, poz. 1554).
6. Ustawa o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami z 17 września 2003 r. (DzU nr 162, poz. 1568 ze zm.).
7. Rozporządzenie Ministra Kultury z dnia 9 czerwca 2004 r. w sprawie prowadzenia prac konserwatorskich, restauratorskich, robót budowlanych, badań konserwatorskich i architektonicznych, a także innych działań przy zabytku wpisanym do rejestru zabytków oraz badań archeologicznych i poszukiwań ukrytych lub porzuconych zabytków ruchomych (DzU nr 150, poz. 1579).
8. Ustawa z dnia 16 kwietnia 2004 r. o wyrobach budowlanych (Dzu nr 92, poz. 881).
9. Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 31 października 2002 r. w sprawie szczegółowych zasad i trybu postępowania dyscyplinarnego w stosunku do członków samorządów zawodowych architektów, inżynierów budownictwa oraz urbanistów (DzU nr 194, poz. 1635).

Chcesz być na bieżąco? Zapisz się do naszego newslettera!